עזרה בהבנה של תהליך ההקמה של קרנות, קרנות ריט באופן כללי ושל "מגוריט" בפרט.

[daat99]

כתבה מהיום על ההונאה החוקית הזאת:
http://www.themarker.com/markets/1.3149183

ממש שוד לאור יום!

 

[אורי ג.]

זה התחיל מהר ממה שחשבתי:
http://www.themarker.com/markets/1.3167669

 

[מרק עוגיות]

זה התחיל מהר ממה שחשבתי:

מנצלת את הכתבה לשאלה: איך החברה יכולה לקנות מניות מכספי ההנפקה? הרי הנפקה היא תהליך שבו בעלי החברה מוכרים חלקים ממנה לאחרים. אז איך הכסף מההנפקה הגיע לידי החברה? הוא אמור להגיע לבעלי החברה, שהם לא החברה עצמה.

 

[ogi]

מנצלת את הכתבה לשאלה: איך החברה יכולה לקנות מניות מכספי ההנפקה? הרי הנפקה היא תהליך שבו בעלי החברה מוכרים חלקים ממנה לאחרים. אז איך הכסף מההנפקה הגיע לידי החברה? הוא אמור להגיע לבעלי החברה, שהם לא החברה עצמה.

בעלי החברה לא חייבים למכור את המניות שבידיהם, הם יכולים למכור מניות חדשות שהחברה יוצרת לצורך העניין, והכסף ממכירת המניות הללו נכנס לקופת החברה. במקרה כזה, נהוג להבדיל בין שווי החברה "לפני הכסף" ו"אחרי הכסף".

עריכה: המהלך הנ"ל מקטין את אחוז הבעלות של בעלי המניות הקיימים בחברה, ולכן נהוג לדבר על "דילול". (כפי שהזכיר @Benjamin Willard).

 

[Benjamin W]

בעלי החברה לא חייבים למכור את המניות שבידיהם, הם יכולים למכור מניות חדשות שהחברה יוצרת לצורך העניין, והכסף ממכירת המניות הללו נכנס לקופת החברה. במקרה כזה, נהוג להבדיל בין שווי החברה "לפני הכסף" ו"אחרי הכסף".

דילול חסרה לך המילה דילול

ו buy back

 

[קפה שחור]

ו buy back

האם Buy Back ניתן לכנות כעִבּוּי (מניות) או שיש מילה פחות פלצנית בעברית לתאר את המצב ההופכי מדילול ? (הסמכה לא נשמע מתאים)

.

 

[TunaGolem]

האם Buy Back ניתן לכנות כעִבּוּי (מניות) או שיש מילה פחות פלצנית בעברית לתאר את המצב ההופכי מדילול ? (הסמכה לא נשמע מתאים)

.

רכישה עצמית.

 

[efi]

אין בעיה עקרונית עם קרן ריט למגורים, יש לזה פוטנציאל טוב לדעתי אבל לא בקרן הזאת, הקרן הזאת היא מסחטת כספים לבעליה ולמוסדיים (אותם הגופים בחלקם).

אלו דברים צריכים להיות שונים בשביל שיתשלם לדעתך?

בנתיים מגוריט מדממת
בכמה לדעתך תהיה שווה קניה?

 

[אורי ג.]

אלו דברים צריכים להיות שונים בשביל שיתשלם לדעתך?

ניהול פנימי ולא חיצוני ובכלל זהות אינטרסים בין המשקיעים הקטנים לבעלי העניין, מיסוי נמוך יותר למשקיעים פרטיים, חברה עם הון גבוה יותר ונכסים בארץ בתשואה גבוהה יותר.

בכמה לדעתך תהיה שווה קניה?

שום מחיר, עניין של זמן עד שהחברה הזו תלך לאבדון.

 

[Fitch]

שום מחיר, עניין של זמן עד שהחברה הזו תלך לאבדון.

הנה לה עסקה ראשונה עם תשואה של 2.7% ברוטו לשנה:
http://www.themarker.com/markets/1.3255585
עסקה ראשונה למגוריט: תרכוש 34 יחידות דיור בפרויקט מידטאון בת"א בכ-71.4 מיליון שקל

 

[אורי ג.]

הנה לה עסקה ראשונה עם תשואה של 2.7% ברוטו לשנה:

מה אכפת למנהלים? את דמי הניהול הם יקבלו בכל מקרה, האמת שבעקבות הרכישה הם יקבלו יותר דמי ניהול.

 

[מתכנת]

מה אכפת למנהלים?

אאל"ט למנהלים יש אינטרסים נוספים באקו סיסטם שמסביב, מי העו"ד שמלווים את עסקאות הרכישה? לא אנשים המקורבים להם?

האמת שבעקבות הרכישה הם יקבלו יותר דמי ניהול

תלוי אם אתה מאמין שמחירי הנכסים יעלו או ירדו

 

[Leo]

הנה לה עסקה ראשונה עם תשואה של 2.7% ברוטו לשנה:

ב 10 השנים הראשונות יגורו שם דיירי "דיור בר השגה" בדמי שכירות מפוקחים.
לפי מה שהם אומרים יש פוטנציאל להעלאה דרמטית של דמי השכירות לאחר 10 שנים.

בכל מקרה שכירות בתשואה של 2.7% זה נפלא לשוכרים ברי המזל, אך רע למשקיעים.

 

[Fitch]

בכל מקרה שכירות בתשואה של 2.7% זה נפלא לשוכרים ברי המזל, אך רע למשקיעים.

והרי עניין הקרן הוא לדאוג למזלם של השוכרים.

 

[nick]

נראה שהם בונים על עליית המחיר של הנכס עצמו בעיקר, מה שיוביל מן הסתם לעליה במחיר השכירות בתום תקופת ההתחייבות.
30K ש"ח למטר במיקום הזה אכן נראה די זול.
האם כך יהיה גם בעוד 10 שנים? אולי כן ואולי לא.

 

[Fitch]

לקראת הנפקת האג"ח של מגוריט, שהתחילה אתמול, הציגה קרן הריט הערכה שלפיה שווי הדירות להשכרה שרכשה עלה ב-15% בתוך רבעון

איך הדבר הזה ממשיך להתקיים?

 

[אורי ג.]

איך הדבר הזה ממשיך להתקיים?

לא רק שממשיך תראה באיזה ריבית הם הנפיקו...

 

[מתכנת]

לא רק שממשיך תראה באיזה ריבית הם הנפיקו...

כן, הייתי בהלם.
לקוח פרטי יכול רק לחלום על זה

אגב, יש ערבויות אישיות על אגחים כאלו?

 

[אורי ג.]

אגב, יש ערבויות אישיות על אגחים כאלו?

מה נראה לך? וגם אם יש, מה זה שווה?
יש שיעבוד ראשון בדרגה על הדירות הנרכשות.

לקוח פרטי יכול רק לחלום על זה

האמת שלקוח פרטי מקבל תנאים טובים יותר...

 

[nick]

לא רק שממשיך תראה באיזה ריבית הם הנפיקו...

הריבית על אג"ח (שקלית בעלת מח"מ של 4.75 שנים) נקבעה על 1.65%

מקור
הזוי הזוי הזוי.
רק בישראל, חברה עם דירוג ZZZ (זבל זבל זבל) מנפיקה אג"ח בריבית רצפה, והציבור מבקש עוד...
הרבה יותר בטוח(ורווחי) להשקיע ב JNK או משהו בסגנון.

לא ממליץ!!