1. אזהרה: פורום זה מיועד להחלפת דעות בין משקיעים חובבים בנושאים תאורטיים בלבד. חל איסור מוחלט על בקשת או מתן ייעוץ השקעות פרטי. אין לראות בדיונים בפורום בבחינת יעוץ השקעות או תחליף לייעוץ פיננסי מקצועי המותאם אישית וספציפית למשקיע תוך התחשבות בנתוניו, צרכיו המיוחדים והאחרים, מצבו הכספי, נסיבותיו ומטרותיו. אין לפעול על פי הנאמר בפורום ללא קבלת יעוץ אישי מבעל הרישיון המתאים.

מחיר למשתכן - ההשקעה הכי טובה היום

הנושא בפורום 'פינת המשקיעים' פורסם ע"י amos1, ‏18/3/16.

  1. amos1

    amos1 משתמש רשום

    הצטרף ב:
    ‏25/1/15
    הודעות:
    170
    אני ייתן את השורה התחתונה בהתחלה- ההשקעה הכי משתלמת היום זאת קניית דירה במסגרת מחיר למשתכן.

    בעבר, אולי הייתה נכונה ההעדפה של השקעה בשוק ההון על פני נדלן. זה השתנה למי שזכאי לקנות דירה במסגרת מחיר למשתכן.

    ההנחה מגלמת רווח של 200-500 אלף שקל שניתן לממש אחרי 5 שנים מיום הרכישה.
    לדוגמא, מכרז בעיר לוד:
    דירת 5 חדרים, 133 מטר בנוי ו33 מטר מרפסת ומחסן ב 880,000 בלוד, דירות שם שוות כ 1.3 מיליון, כך שבעצם במידה והמחיר לא השתנה אזי:
    קונים ב 880k ומקבלים שכירות 5 שנים לפי 4200 בחודש ז"א 250k שכירות ומחירה ב 1.3 מיליון.
    880,000 הופכים ל 1.55 מיליון אחרי 5 שנים. (ז"א זה במצב שיש ירידה במחיר הריאלי של הנדלן בגובה האינפלציה- זאת אומרת שזה המצב הפסימי).

    בפורום כותבים על העבר, לפני יציאת החוק הזה ומקובעים על המידע הישן.
    אחרי השינוי, אין השקעה טובה יותר.
    גם מבחינת תשואה מהשכירות - עוברת את שוק ההון - סביב ה 5% נטו בשנה.
     
    רובי1 ו-אורי ג. אוהבים את זה.
  2. ברננקי

    ברננקי משתמש רשום

    הצטרף ב:
    ‏19/9/15
    הודעות:
    719
    לא הבנתי דבר אחד. רשמת שתשואה של 5% מתעלה על התשואה של שוק ההון.
    אם אתה יודע מה תהיה התשואה של שוק ההון ב 5 השנים הקרובות, אולי תגדיל ותגיד לנו גם איזה מדד בעולם יניב את מירב התשואה? או לחלופין איפה יהיו הכי הרבה ירידות כדי שנעשה שורט?
    (מתנצל על הציניות)
     
    Avichay56, daat99 ו-TheCommentator אוהבים את זה.
  3. עש לילה

    עש לילה משתמש רשום

    הצטרף ב:
    ‏21/11/15
    הודעות:
    736
    אתה מניח שמשלמים היום 880 אלף ש"ח ומיד למחרת מתחילים לקבל שכר דירה - ומה המצב בפועל? קרי מה לו"ז התשלומים וכמה זמן אתה מחזיק בדירה על הנייר שלא מניבה לך שום שכר דירה?

    לא ברור בכלל שזה המצב הפסימי, במיוחד לדירות "מחיר למשתכן" שעלולות להיות בהיצע-יתר בעוד כמה שנים כשתופשר אפשרות המכירה שלהן.
     
    טל51, daat99 ו-TheCommentator אוהבים את זה.
  4. amos1

    amos1 משתמש רשום

    הצטרף ב:
    ‏25/1/15
    הודעות:
    170
    בקשר להנחה הראשונה - לא מצאתי מקור למועד תשלום ביחס למועד קבלת הדירה באתר של משרד השיכון, כך שאינני יודע. יכול להיות שמשלמים נגיד חלק בהתחלה, באמצע ובסוף, ויכול להיות שהאופציה שאתה נתת נכונה. עדיין הרווח פנומנלי.

    העניין השני, היצע יתר, מדובר על דירה ראשונה של זוגות צעירים, סטטיסטית, רוב הסיכוי שיגורו בה ולא יעשו עליה "סיבוב".
    אם תחול ירידת מחירים, אז היא תהיה בכל הארץ ולא דווקא במחיר למשתכן, הרי מדובר על דירות בכל הארץ בכל האזורים, ולא "דירות מחיר למשתכן". אם אתה סבור שעקב התוכנית מחיר הנדלן ירד ב40% ריאלי תוך 5 שנים אז אתה צודק, אפשרות הזויה בעייני.
     
    doc29, Ron1 ו-רובי1 אוהבים את זה.
  5. amos1

    amos1 משתמש רשום

    הצטרף ב:
    ‏25/1/15
    הודעות:
    170
    לפי נתוני העבר והריבית הנמוכה היום, 5% נטו אחרי מס, זאת תשואה גבוהה מאוד בעייני.
    אני בטוח שרוב האנשים, לדעתי כולם, יסכימו להשקיע את כספם באפיק שיניב 5% נטו נזיל בשנה.
    אי אפשר לדעת כלום, אבל להגיד שאתה מעדיף את שוק ההון על פני נדלן כי אתה סבור שבשוק ההון תניב מעל 5% נטו(אחרי מס 25% ועמלות) זאת אופטימיות מסוכנת בעיני. חוץ מזה, אם תהוון את הרווח ההוני משווי הנכס יחד עם השכירות תגיע למעל 15% נטו, אחרי שיקולי ריבית דריבית.
    בכל מקרה, איך שתהפוך את זה, זה בהכרח ההשקעה המועדפת, כולל השוואה מול פתיחת עסקים.
     
    doc29 ו-רובי1 אוהבים את זה.
  6. ברננקי

    ברננקי משתמש רשום

    הצטרף ב:
    ‏19/9/15
    הודעות:
    719
    אם יש לי אפשרות להשקיע באפיק עם תשואה *מובטחת* של 5% אז כן, הייתי מעדיף. אבל בגלל שהתשואה איננה מובטחת, הייתי מעדיף להשקיע בשוק ההון. היסטורית, התשואה הממוצעת היתה יותר גבוהה (כפולה למען האמת). נכון, יכול להיות שדווקא ב 5 שנים הללו התשואה תהיה נמוכה יותר. אבל מצד שני יכול להיות (וזה קרה לא מעט) שבתקופה הזו שוק ההון ישלש/יחמש את עצמו, וישאיר את משקיעי הנדלן לאכול אבק.
    אגב ה 5% נזיל מתיחס ל 5% שכד, לא לקרן, הדירה לא נזילה. בשוק ההון כל הקרן נזילה לחלוטין.
    לא רוצה להסיט את הדיון לנדלן מול שוק ההון כי היו פה כבר לא מעט כאלה (אלא אם כן אתה רוצה לדון בזה).
    השורה תחתונה שלי שתשואה 5% לא מובטחת לא בשוק ההון ולא בשוק דיור.
     
    טל51 ו-daat99 אוהבים את זה.
  7. amit

    amit משתמש רשום

    הצטרף ב:
    ‏28/1/15
    הודעות:
    450
    אני מאמין בהשקעות נדלן אבל לא רואה יתרון במחיר למשתכן.
    אתה מקבל הנחה של 10-15% מהמחיר המקורי אבל-
    1.בכל מקרה היית מוציא הנחה קטנה כלשהי מהקבלן במיקוח.
    2.סטנדרט הבניה יהיה נמוך יותר מן הסתם בצורה גלויה או סמויה . (יתנו לך ריצוף צהוב ויבקשו תוספת להחלפת צבע. כנל פחותשקעי חשמל).

    המדינה לא נותנת הנחה מספקת על מחיר הקרקע , או שהיא נותנת הנחה על הקרקע ומייקרת את הפיתוח במקביל.
    ככה שהקבלן לא יכול לשחק יותר מידי בפרויקטים האלה.זה הולט במיוחד במספר פרויקטים אליהם לא ניגשו קבלנים בכלל.
     
    טל51, daat99 ו-ETL אוהבים את זה.
  8. amos1

    amos1 משתמש רשום

    הצטרף ב:
    ‏25/1/15
    הודעות:
    170
    זה 30% לא 10-15%.
    מבחינת סטנדרט בניה- אני מסכים איתך.
    אבל 900 אלף במקום 1.3 מיליון, זה ההבדל במחירים. ראה מחירים לוד, ראש העין, מודיעין, רשלצ לפי מחיר למשתכן ביחס לשוק הרגיל.
     
    טל51 ו-doc29 אוהבים את זה.
  9. amos1

    amos1 משתמש רשום

    הצטרף ב:
    ‏25/1/15
    הודעות:
    170
    5 נטו זה 7, בהשקעה של 50/50 מניות אגח(אופן השקעה סטנדרטי), בריבית הקיימת זאת תשואה יפה.
    הנקודה היא אחרת, גודל ההנחה על הדירות במחיר למשתכן ביחס לשוק החופשי הוא עצום ויוצר מצב שזאת ההשקעה האידיאלית.
    דוגמא:
    דירה 70 מטר 3 חדרים במודיעין 536 אלף(במקום 1.1 מיליון) המכרז היה לפני חצי שנה, נרשמתי ולצערי לא הייתי בין הזוכים.
    750 אלף לדירה 4 חדרים בלוד במקום 1.1
    ראש העין 1.1 במקום 1.5
    רשלצ 1.25 במקום 1.6
    בית שמש 1 מיל בערך במקום 1.4 על אותו גודל דירה.
    הבדיקה היא היחס ליד2 ולא למה שמשרד הבינוי והשיכון כותב..

    ##הסטנדרט בניה כנראה יהיה נמוך יותר בשווי של 50-70 אלף לדעתי. עדיין משאיר מספיק בשר
     
    נערך לאחרונה ב: ‏18/3/16
    טל51 אוהב/ת את זה.
  10. amit

    amit משתמש רשום

    הצטרף ב:
    ‏28/1/15
    הודעות:
    450
    אל תשכח שהסטנדרט מאוד משנה , יקטינו לך את גובה התקרה למינימום , יצמצמו את הלובי למינימום ,יבטלו את כל התוספות שיש בבנין רגיל וישתמשו במוצרים הזולים ביותר.
    לא תוכל למכור דירה כזו במחיר של דירה בפרויקט רגיל.
    וחוץ מזה עד שאנשים לא יאכלסו את הדירות -הכל על הנייר.כמו במלא פרויקטים בשיתוף המדינה -קבלן שלקח פרויקט זול מידי יעצור בניה ויבוא לבקש כסף.
     
    Kayben, טל51 ו-daat99 אוהבים את זה.
  11. אורי ג.

    אורי ג. משתמש רשום

    הצטרף ב:
    ‏10/8/15
    הודעות:
    3,545
    שותף לדעתך, לא יודע אם הכי טובה, אבל בהחלט טובה מאד.
     
    Ron1 ו-רובי1 אוהבים את זה.
  12. ברננקי

    ברננקי משתמש רשום

    הצטרף ב:
    ‏19/9/15
    הודעות:
    719
    בהחלט יכול להיות שהמחיר למשתכן זו הזדמנות נהדרת. הביקורת היתה על הבטחון בעליונות על ההשקעה על פני השקעה השוק ההון
     
    לומדת מההתחלה ו-daat99 אוהבים את זה.
  13. orensp

    orensp משתמש רשום

    הצטרף ב:
    ‏30/11/15
    הודעות:
    214
    ₪11,105.08 למטר רבוע במודיעין משמע 80,000 בערך ל 70 מטר במודיעין אם יהיו דירות כאלה קטנות במחיר מטרה במודיעין אולי שווה לשכירות.
    אני ראיתי -1.2 מליון ל 4 חדרים בראש העין .
    לפני שנה המחיר של דירת 4 חדרים לא במחיר למשתכן הייתה כמעט זהה.
    אם תחפש אפשר בקלות לשכור דירה בראש העין ב-3000 שקל דירת 3 חדרים ו 3500 דירת 4 חדרים.
    אם תיקח 3.68% על משכנתא של 800 אלף מתוך 1.2 מליון תקבל תשלום חודשי על זה שהכסף שלך נשאר בבנק של 2453.3 שקל.
    ושלא נדבר שבנתיים ה400,000 שהשארת בצד לא נותנים רווחים נגיד 5% שנתי(נמוך יחסית בעיניי בכיף יכול להיות 6-7) מה שנותן 1666.6 שקלים בחודש.
    בעצם בשנתיים הראשונות ללקיחת המשכתנא בהינתן שאתה לא גר שם (כי קנית מקבלן)אתה מפסיד 4120 ש"ח כל חודש.

    עכשיו שהדירה ביד שלך,אתה יכול להשכיר בזמן שכל מי שקנה יחד איתך בפרוייקט מחפש שוכרים כי אתה לא הגאון הראשון
    שחשב על הקונספט ותן לי להמר שלא יהיה לך קל למצוא שוכרים במיוחד שעל מנת לעמוד בהחזר המטורף שלקחת לעצמך אתה תדרוש
    לפחות 4000-5000 שקל לחודש(במקרה שבו אתה בונה על רווח משכירות) או נגיד 3700 שקל (במקרה שאתה בונה על עליית רווח).

    אם אתה בונה על רווח משכירות לא תצליח למצוא שוכרים (זאת דעתי) וזה מכיוון שהשוק יהיה מוצף בדירות עד שהבנייה תיגמר,כבר היום
    השוק מפוצץ בדירות.
    אם אתה בונה על עליית רווח,אתה מהמר בכל הונך על נקודה אחת בגלובוס לתווך זמן לא סביר של 7 שנים שנתיים בנייה ו 5 שנים איסור מכירה
    עבור הימור כזה אני הייתי רוצה תשואה גבוהה יותר(20% וזה גם במצב שב 5 שנים האחרונות המחירים עלו בהרבה מעל 20%).

    אני חושב שכשכולם לוקחות הלוואות בשביל לחסות את ההון הראשוני ואז לוקחים הלוואות בשביל לקנות בית .
    כשדיסקונט יוצאת ברעיון משכנתא על גב ההורים .
    צריך להתרחק משוק הדיור .
     
    barak_st, daat99, CarpeDiem ומשתמש נוסף אוהבים את זה.
  14. yardbird

    yardbird משתמש רשום

    הצטרף ב:
    ‏25/1/15
    הודעות:
    10
    לא מסכים עם פותח השרשור, רק לצורך הדוגמא - ראש העין:
    בסבירות די גבוהה שבמקומות כמו ראש העין כמות הדירות שנקנו לצורכי השקעה היא פשוט עצומה.
    עוד הרבה לפני מחיר למשתכן היו בראש העין מבצעי שיווק אגרסיביים ביותר של מועדון ״חבר״.
    התוצאה תהיה אלפי דירות שהבניה שלהן תסתיים פחות או יותר באותה תקופה שמחפשות אלפים רבים של שוכרים שיבואו לאכלס אותן.
    ובואו לא נשכח שבראש העין עסקינן, כן?
    איזור שהוא אולי פתרון לא רע למי שעובד באיזור תעשייה אפק או בחברת פרטנר אבל בעייתי מאוד מאוד לכל מי שעובד באיזור תל אביב רבתי. מעניין אם היו עושים פה סקר בקרב חברי הפורום כמה מתוכם מוכנים לגור בראש העין, אפילו בחינם, לדעתי לא בטוח שהיתה לכך היענות רבה.
    מספיק שלא מצליחים להשכיר את הדירה וכל התיאוריה שזאת השקעה כל כך טובה הלכה לה. זה כמובן סיפור אחר אם מישהו מתכוון באמת מתכוון לגור שם ולא קונה רק לצורכי השכרה.
    אני בכל אופן לא מתכוון להשתתף בהגרלות האלה של מחיר למשתכן.
     
    daat99 ו-עש לילה אוהבים את זה.
  15. c881

    c881 משתמש רשום

    הצטרף ב:
    ‏24/1/15
    הודעות:
    3,824
    בחינם... ייתכן וכן.
    ייתכן וגם ב-1,000 שח.
    אבל יהיה קצת בעייתי, כי מקום העבודה לא זז.
    אולי, אם אתפוס איזה 100~200 דירות בחינם, אז SUBLET.
    (-;
     
    daat99 אוהב/ת את זה.
  16. amos1

    amos1 משתמש רשום

    הצטרף ב:
    ‏25/1/15
    הודעות:
    170
    אמרת " כמו מלא פרוייקטים בשיתוף המדינה," זה הפרוייקט הראשון שהוא במימון המדינה.
    הקבלן קיבל את הקרקע בזול והגדירו לו סטנדרט בניה במדוייק.כך שההפסד הוא על חשבון המדינה. שם בעצם הרווח, הקבלן קנה בזול את הקרקע ולא צריך להשקיע בשיווק, אלה מתגלגלים לקונה. זאת הסיבה למחיר הנמוך. חוץ מזה גם בדירות בשוק החופשי הסטנדרט מינימלי, ואז יש תוספות. דודה שלי שילמה 250 אלף על התוספות שעשתה בדירה מול הים בנתניה.
    בלוד נגיד, ליד הפרוייקט המחיר 1.3 בשכונת גני יער החדשה כשבפרוייקט זה 886 בין גני יער לאחיסמך.. צמוד.. לך תשיג במחיר הזה דירה 133 מטר בנוי עם 35 מטר מרפסת במרכז. הגודל דירה כאן הוא לא סטנדרטי לדירת 5 חדרים, אלה גדול יותר. הסטנדרט זה 100 מטר ל4 חדרים ו120 ל5 חדרים.
     
  17. amos1

    amos1 משתמש רשום

    הצטרף ב:
    ‏25/1/15
    הודעות:
    170
    1.2 מיליון זה היה על דירות ענקיות, 135 מטר ו30 מטר מרפסת, זה סדר גודל של דירות יוקרה של 5 חדרים ולא סטנדרט ל5 חדרים. לגודל יש משמעות ולא רק לחדרים.
    במודיעין היה פרוייקט זול שכבר נמכר ב536 אלף על דירת 3 חדרים. בפרוייקט הבא במודיעין המחיר כבר שונה.
    תראה בקשר לראש העין, יש פרוייקטים שיותר משתלמים ויש כאלה שפחות. ההנחה לא זהה.
    ברעננה נגיד ההנחה שואפת לאפס..
    תשווה למודיעין.. 1.3 במקום 1.8 שכירות 5000 ..
    כמות הדירות במחיר למשתכן לא תזיז את השוק, כי הכמות קטנה, הסיכוי לזכות במכרז הוא כרגע נמוך עד קלוש.
    10 אלף נרשמו למודיעין על 56 דירות
    6200 נרשמו בראש העין על בערך 250 דירות.
    בלוד זה כנראה יהיה דומה לראש העין..
    אבל אני מאמין שתוך שנתיים אם נרשמים לכל הפרוייקטים המשתלמים בסוף זוכים..
    אני אמרתי, אני לא בונה על עליית ערך, אלה על מימוש ההנחה :
    קניתי ב886 אלף דירה ששווה היום 1.3 מיליון.
    עוד 5-7 שנים אמכור אותה בשווי שוק שלה, 1.3 מיליון. ללא עליית מחירים ובלי כלום. אם ירד נגיד ל 1.15 סבבה, ואם יעלה ל 1.5 אז סבבה..
    רוב הסיכוי שיעלה, עקב התרחבות המרכז, בניית בנייני משרדי הרכבת שעבר מתא ללוד. מעיר עזובה ושבורה תהפך לעיר סטנדרטית במרכז מבחינת תשתיות, משרדים, עבודה ואפשרויות. רק האוכלוסיה תהיה כנראה עדיין בעייתית, אז המחיר יעלה קצת.
     
  18. שודד הפינג פונג

    שודד הפינג פונג משתמש רשום

    הצטרף ב:
    ‏16/1/16
    הודעות:
    850
    בחינם בבית שעונה על צרכי - באהבה.
    ראש העין מקום לא רע סה"כ.
     
    Ron1 אוהב/ת את זה.
  19. amos1

    amos1 משתמש רשום

    הצטרף ב:
    ‏25/1/15
    הודעות:
    170
    לאבא שלי הייתה דירה בחדרה בשכונת פאר והוא כן הצליח להשכיר אותה, זה ביקוש והיצע, תלוי במחיר שמבקשים... תמיד אפשר להשכיר, תלוי במחיר..
     
    אורי ג. אוהב/ת את זה.
  20. CarpeDiem

    CarpeDiem משתמש רשום

    הצטרף ב:
    ‏7/2/15
    הודעות:
    553
    @amos1 - אם הכל כזה דבש, אז כל המדינה תרשם למכרזי מחיר למשתכן. חסרי דיור ולא חסרי דיור (שירשמו את הילדים שלהם), מה שיגרום לסיכויי הזכייה להיות מאוד נמוכים. אולי עדיף כבר ללמוד פוקר?
     
מוזמנים להשתמש בקישורי השותפים הבאים כדי לקנות באמאזון , להוריד ספרי שמע, או להקים אתר אינטרנט משלכם (מדריך מפורט - כאן). תודה על תמיכתכם באתר.
טוען...
נושאים דומים פורום תאריך
זכינו במחיר למשתכן פינת המשקיעים ‏15/2/17
מחיר למשתכן ונדלן בכלל פינת המשקיעים ‏11/1/17
מחיר למשתכן במעלות תרשיחא פינת המשקיעים ‏2/12/16
מחיר למשתכן שדרות פינת המשקיעים ‏30/11/16
זכיתי במחיר למשתכן בקרית מוצקין. מישהו מכיר את האיזור? פינת המשקיעים ‏1/11/16

שתפו: