1. אזהרה: פורום זה מיועד להחלפת דעות בין משקיעים חובבים בנושאים תאורטיים בלבד. חל איסור מוחלט על בקשת או מתן ייעוץ השקעות פרטי. אין לראות בדיונים בפורום בבחינת יעוץ השקעות או תחליף לייעוץ פיננסי מקצועי המותאם אישית וספציפית למשקיע תוך התחשבות בנתוניו, צרכיו המיוחדים והאחרים, מצבו הכספי, נסיבותיו ומטרותיו. אין לפעול על פי הנאמר בפורום ללא קבלת יעוץ אישי מבעל הרישיון המתאים.

מחיר למשתכן- בעד ונגד

הנושא בפורום 'פינת המשקיעים' פורסם ע"י doc29, ‏3/7/16.

  1. doc29

    doc29 משתמש רשום

    הצטרף ב:
    ‏14/2/15
    הודעות:
    1,926
    הייתי רוצה לפרוס בפוסט הזה את הטיעונים בעד ונגד, באמצעות בחינת תרחיש פסימי כדי לדעת מה הכי גרוע שיכול לקרות למי שנכנס באופן מחושב יחסית לפרוייקט בתנאי השוק הנוכחיים.

    הנושא נידון במספר ספור של פוסטים, שקראתי בקפידה, אולם ברובם או שזה גלש לדיון כללי על היתרונות/חסרונות של התכנית לכלכלה או שזה התפזר בלי שיהיה ברור להדיוטות כמוני מה באמת השיקולים בעד או נגד התכנית.

    הנחות:
    1. מדובר בזוג צעיר/רווק שזכאי/ם להשתתף בהגרלה.
    2. הכנסה סדירה והון ראשוני סביר כך שניתן לקחת משכנתא בלי חשש גדול מדי (ראו להלן).
    3. מחירי הדירות כרגע אינם זולים במקרה הטוב ויקרים מאוד במקרה הפחות טוב. ומספרית- עלולים ליפול ב-5 שנים הקרובות בעד 40% (גם אם אתם לא חושבים שיש בועה, תזרמו איתי כדי להתייחס לתרחיש הרע ביותר).
    4. הדירה תיועד להשקעה ולא למגורים!!
    5. בהמשך לכך- כדי למזער את הסיכון שלא ניתן יהיה להשכיר את הדירה וכן להימנע מטרטור בטיפול בדירה- תיקנה דירה באיזורי הביקוש (ממה שראיתי שקיים בפרוייקטים: ראשון לציון, רמת גן, תל אביב, רעננה, רמת השרון, הרצליה, אולי נס ציונה, גבעתיים, קרית אונו).

    יתרונות:
    1. מענק אמיתי של כ- (להבנתי) 250-300 אלף שח, סדר גודל של 20-25% ממחירי הדירות.
    2. כתוצאה מכך:
    א. הפחתה משמעותית בסיכון הנובע כתוצאה מהמחירים המנופחים, אם כי ייתכן שלא מוחלטת.
    ב. הפחתת תשלומי משכנתא ו/או משכה ו/או ההון הראשוני הנדרש, על כל מה שמשתמע מזה על הסיכונים.

    חסרונות:
    1. שמעתי לא מעט טענות שהמפרט לא יהיה טוב.
    זה המפרט למי שלא מכיר:
    http://www.dira.gov.il/odot/Pages/mifrat.aspx
    מצד אחד: מי שקונה כדי להשכיר- אין סיבה שישקיע בשיפוצים משמעותיים, בכל זאת מדובר בדירה חדשה דנדשה, כך שאין סיבה אמיתית להבנתי להשקיע עוד כסף.
    מצד שני: http://www.globes.co.il/news/article.aspx?did=1001111205
    ובאופן כללי: זה כמובן (תאורטית) מפחית את הסיכוי להצליח להשכיר את הדירה.
    2. ספציפית בהקשר זה, הועלה חשש שהדירות "יתויגו" כדירות מפרויקט מחיר למשתכן מה שיוריד את ערכן.
    3. כיוון שאף אחד לא יודע מתי הדירה תהיה מוכנה (שלוש שנים? חמש שנים?) - זה פרק זמן ארוך שבמהלכו צריך לשלם את החזרי המשכנתא מכספך.
    3. מדובר לא סתם בדירות חדשות אלא בשכונות חדשות, שלא ברור מה יהיה הביקוש בהן, אופי האוכלוסיה, נגישות התחבורה וכו'. אמנם שתי השכונות שכבר יצאו - רקפות בראשון לציון וגליל ים בהרצליה- נראות ממוקמות יחסית קרוב למקומות עם תחבורה מצויינת אבל זה בהחלט חיסרון שצריך להתחשב בו.
    4. מכיוון שמדובר ב"הצפה" של דירות באיזור אחד - חשש מהיצע גדול עם קושי להשכיר.

    בחינת תסריט פסימי על פי הנתונים הכי מדוייקים הזמינים שהצלחתי לדלות:

    נתייחס כדוגמא לדירה בפרוייקט שיצא לדרך בראשון לציון, דירת 3 חדרים של 80 מ"ר, שמחירה לפי המחיר הכי יקר שהוצג (12,000 ש"ח למ"ר) בתכנית יהיה כ-1M ש"ח - http://nadlan.walla.co.il/item/2975047.
    מחירה כיום לפי http://www.madlan.co.il/local/ראשון לציון הוא כ-1.5M ש"ח (נניח שהיא זולה יותר- 1.3M- מה שמשקף עסקה פחות טובה עם הנחה קטנה יותר של 200K) והשכירות שנגבית עליה כ-4,000 ש"ח (נניח 3,500 אם יהיו קשיים למצוא שוכר).
    נניח שלוקחים משכנתא גדולה אך יחסית שפויה (?) עם הון עצמי של 40%, כלומר 400K הון עצמי ו-600K משכנתא.
    על פי http://www.mashkantaoptimalit.com/ תוך 20 שנה ועם החזר ששווה לשכר דירה (כלומר הדייר קונה עבורנו את הדירה)- הדירה שלנו.

    תסריט גרוע:
    1. מחירי הדירות צונחים ב-40% ב-5 שנים הקרובות ולא עולים יותר ב-15 שנה שלאחר מכן.
    2. מקבלים את הדירה רק 5 שנים מהתחלת לקיחת המשכנתא.
    3. כאמור שכר דירה יהיה נמוך בכ-10-15% מהממוצע לדירה בראשון לציון.
    4. הפסד של עוד 5K בשנה (תעמוד ריקה חודש+תיקונים).

    במקרה כזה:
    1. ב-5 שנים הראשונות- שילמנו 210,000 שקל סה"כ על החזרי משכנתא (כחלק מההנחות- הזוג/רווק יכול לעמוד בתוספת 3,500 שח להוצאות החודשיות).
    2. כעבור 5 שנים- יש דיירים שמשלמים 3,500 שח כאמור לחודש, והדירה שווה כעת כ-800K ש"ח ותישאר במחיר זה כעבור 15 שנים.

    לסיכום- בשנת 2036:
    1. יש לנו דירה ששווה 800K ומניבה כל חודש 3,500 שח.
    2. כלומר - שמנו 400K ש"ח + 210K ב-5 שנים הראשונות החזרי משכנתא + 75K הפסדים על תיקונים ודירה ריקה- סה"כ 685K כדי לקבל דירה של 800K כעבור 20 שנה. תשואה של 14 אחוז על ההון או 0.7 אחוז לשנה, ויש לנו נכס שמניב תשלום חודשי יפה (שגם צמוד למדד), שלא לדבר על כך שרוב הסיכויים שערכו יעלה בהמשך ויגדיל את התשואה.
    כמובן שאם תהיה ירידה של 25 אחוז "בלבד", התשואה כבר תהיה 42 אחוז, או 1.8 אחוז לשנה, לא נורא לחלק הסולידי של התיק אבל בהחלט לא מציאה.
    3. אם ניקלע לקושי בתשלומים באמצע- גם בהנחה של התרסקות במחירים- אם המשכנתא שפויה כפי שהוגדר- מקסימום אפשר למכור את הזכות על הדירה ולא לצאת בהפסד.

    אשמח לשמוע התייחסות לניתוח הפשטני הזה ולהירות על יתרונות או חסרונות ששגיתי בהם או השמטתי.
     
    טל51 ו-עש לילה אוהבים את זה.
  2. משקיע מתחיל

    משקיע מתחיל משתמש רשום

    הצטרף ב:
    ‏25/4/16
    הודעות:
    996
    הבעיה העיקרית היא שלא חישבת התרחיש הגרוע ביותר מצב שבו אחרי ה5 שנים דמי השכירות יורדים כי יש הצפה של דירות להשכרה (כולם קונים ומשכירים) ו/או כי השכונה מתויגת כשכונה לעניים ואז התשואה יורדת. אבל גם צריך לזכור שהתרחיש הגרוע ביותר סביר להניח שלא יתרחש במלואו ושדירה כזאת תוכל להניב תשואה יפה למדי (4%+ בשנה אם אין התרסקות במחירי הדיור ולאחר מכן הם עולים כמו מדד המחירים לצרכן)
     
    טל51 ו-doc29 אוהבים את זה.
  3. אורי ג.

    אורי ג. משתמש רשום

    הצטרף ב:
    ‏10/8/15
    הודעות:
    3,883
    בטח שיודעים ויש גם ערבות בנקאית.

    אני לא רואה שום חיסרון במחיר למשתכן.
     
    doc29 אוהב/ת את זה.
  4. עש לילה

    עש לילה משתמש רשום

    הצטרף ב:
    ‏21/11/15
    הודעות:
    770
    רק לחדד שהחלק הראשון של המשפט (זה שהדגשתי) הוא היחיד שרלוונטי להשוואה שאתה מנסה לעשות. החלק השני לא - גם בלי לרכוש היום (ב-2016) את הדירה אני אוכל לקנות אותה עוד 20 שנה באותם 800K ולהנות מכל היתרונות שאתה מתאר (נכס מניב, תשלום חודשי, הצמדה למדד, רוב הסיכויים שיעלה וכו'...).
     
    טל51 ו-doc29 אוהבים את זה.
  5. CarpeDiem

    CarpeDiem משתמש רשום

    הצטרף ב:
    ‏7/2/15
    הודעות:
    554
    קחו בחשבון שבאזורי הביקוש הסיכוי לזכות הוא 1:100. יותר טוב מלוטו אבל קחו בחשבון שייתכן וייקח לכם כמה שנים עד שתזכו באחת ההגרלות ותהיו מוכנים לשלם כל שנה 240 ש״ח כדי להוציא תעודת זכאות.
     
    טל51 ו-doc29 אוהבים את זה.
  6. משקיע מתחיל

    משקיע מתחיל משתמש רשום

    הצטרף ב:
    ‏25/4/16
    הודעות:
    996
    נגיד והסיכוי הוא באמת 1:100 וההטבה שווה 240K ש"ח (לשם הפשטות) אז 0.01*240000=2400 ש"ח 2400 ש"ח-240 ש"ח=2160 ש"ח בתוחלת וזה רק אם משתתפים בהגרלה אחת בשנה אז זה דווקא די כדאי מהבחינה הזאת
     
    טל51 אוהב/ת את זה.
  7. CarpeDiem

    CarpeDiem משתמש רשום

    הצטרף ב:
    ‏7/2/15
    הודעות:
    554
    ברור שזה כדאי. אני מניח שלא יהיו יותר מ-10 הגרלות בשנה באזורי הביקוש (בין גדרה לחדרה, כל מה שמעבר לזה הוא ספקולטיבי ואני לא נוגע).. אפילו אם תשתתף בכולם ייתכן ויקח שנים עד שתזכה.. ואף אחד לא יודע אם בעוד שנה התוכנית הזאת עדיין תהיה רלוונטית, או שהקריטריונים ישתנו לרעתך. לכן לא הייתי בונה על זה כאפיק השקעה סולידי, אלא משהו ספקולטיבי...
     
    טל51 אוהב/ת את זה.
  8. משקיע מתחיל

    משקיע מתחיל משתמש רשום

    הצטרף ב:
    ‏25/4/16
    הודעות:
    996
    אני הייתי בונה על זה כהשקעה בנדל"ן שהוא נכס בסיכון בינוני וכך להכניס קצת פיזור לתיק
     
    טל51 ו-doc29 אוהבים את זה.
  9. CarpeDiem

    CarpeDiem משתמש רשום

    הצטרף ב:
    ‏7/2/15
    הודעות:
    554
    אבל בשביל זה אתה צריך לשמור בצד מאות אלפי שקלים, ולקחת בחשבון שהם לא יושקעו בשנים הקרובות (עד שלא תזכה באחת ההגרלות).
    ויכול להיות גם שאם בעוד חמש שנים תזכה בהגרלה, תגלה שריבית המשכנתא עלתה בצורה משמעותית כך שההנחה שהשכירות תכסה את המשכנתא אינה נכונה, ותתצטרך להוסיף עוד כסף להון העצמי או להסתפק בתזרים מזומנים שלילי...
     
    טל51 ו-daat99 אוהבים את זה.
  10. TunaGolem

    TunaGolem משתמש רשום

    הצטרף ב:
    ‏27/9/15
    הודעות:
    4,824
    או להשקיע את הכסף בינתיים, ולקחת את הסיכון לנפילה בשוק.
    ג"נ
    חמישה קילומטרים מעל לים התיכון
     
  11. משקיע מתחיל

    משקיע מתחיל משתמש רשום

    הצטרף ב:
    ‏25/4/16
    הודעות:
    996
    או להשריעה אותו בסולידיות או להשקיע את חלקו במניות נדל"ן מניב ישראליות.
     
    טל51 אוהב/ת את זה.
  12. CarpeDiem

    CarpeDiem משתמש רשום

    הצטרף ב:
    ‏7/2/15
    הודעות:
    554
    אם אתה מחפש השקעה בנדל״ן לא עדיף כבר להשקיע בקרנות ריט? בשנים הקרובות תהיה קורלציה מושלמת בין מחירי הדירות בישראל לבין קרנות ריט בארה״ב ובאירופה.
     
    טל51 אוהב/ת את זה.
  13. Ran

    Ran משתמש רשום

    הצטרף ב:
    ‏27/1/15
    הודעות:
    109
    אני במצב דומה ובהתלבטות דומה - מחכה למחיר למשתכן, שוקל בינתיים (שנה, שנתיים...עד שזוכים במשהו) לגדר את שוק הנדל''ן בארץ ע''י קרנות ריט. לצערי נראה לי שאין סיבה מיוחדת לקורלציה טובה בין נדל''ן מניב ישראלי לשוק הדיור הישראלי (יכולה להיות קריסה של ההייטק או הצפה של משרדים שיורידו את מחירי הנדל''ן המניב בלי להשפיע משמעותית על שוק הדיור). אשמח לשמוע את דעתכם בנושא.
     
    טל51 אוהב/ת את זה.
  14. Edward

    Edward משתמש רשום

    הצטרף ב:
    ‏9/4/15
    הודעות:
    984
    אני לא מבין את הטענה שהמחיר למשתכן זו הצעה משתלמת. אם אני קונה דירה ב1M במקום 1.25M אבל במקום לקבל את הדירה היום אני מקבל אותה כעבור חמש שנים, אז אני פשוט מפסיד הכנסה למשך החמש שנים. אם האלטרנטיבה שלי היא להשקיע בקרן ריט ולקבל נניח 5% בשנה, אז ההנחה במחיר שאני מקבל היא סתם אשליה כי זה סך הכל פיצוי על אבדן הכנסה.
     
    טל51 ו-CarpeDiem אוהבים את זה.
  15. CarpeDiem

    CarpeDiem משתמש רשום

    הצטרף ב:
    ‏7/2/15
    הודעות:
    554
    אם תהיה קריסה בהייטק סטייל שנת 2000 - מחירי הדירות בארץ יקרסו, מהסיבה הפשוטה שהכלכלה הישראלית מבוססת על ההייטק. בארה״ב הכלכלה יותר מגוונת וקריסה בהייטק לא בהכרח תוביל לקריסה של קרנות הריט או הנדל״ן
     
    טל51 אוהב/ת את זה.
  16. Rachel

    Rachel משתמש רשום

    הצטרף ב:
    ‏22/12/15
    הודעות:
    142
    אבל את אבדן ההכנסה אתה תחווה בכל מיקרה של רכישת דירה מקבלן. את ההנחה רק במיקרה של רכישת דירה מקבלן דרך מחיר למשתכן. זה נכון שבכל רכישת דירה מקבלן יש הנחה מסויימת, בהשוואה לדירה דומה מוכנה, בגלל אבדן ההכנסה, אבל במחיר למשתכן אמורה להיות הנחה גדולה יותר.
    האם אני מפספסת משהו?
     
    טל51 ו-אורי ג. אוהבים את זה.
  17. אורי ג.

    אורי ג. משתמש רשום

    הצטרף ב:
    ‏10/8/15
    הודעות:
    3,883
    כנראה שלא הבנת, אתה תקבל אותה תוך שנתיים שלוש ולא חמש, וההנחה היא אל מול דירה אחרת על הנייר.
    גם התשלום הוא בהתאם להתקדמות הבנייה ולא הכל מראש.
    לא.
     
    טל51 אוהב/ת את זה.
  18. משקיע מתחיל

    משקיע מתחיל משתמש רשום

    הצטרף ב:
    ‏25/4/16
    הודעות:
    996
    איך? למה?
     
    טל51 ו-doc29 אוהבים את זה.
  19. Ran

    Ran משתמש רשום

    הצטרף ב:
    ‏27/1/15
    הודעות:
    109
    נכון, אבל הנדל''ן המניב ייפול הרבה הרבה יותר מהדיור לדעתי, אז זה לא גידור מוצלח כ''כ. חוץ מזה יותר מדאיגים אותי תרחישים שבהם הנדל''ן המניב נופל בלי קריסה של ההייטק - למשל, אם יבנו יותר מדי מגדלי משרדים וההיצע ינצח את הביקוש (שמעתי כבר שמועות על הצפה אפשרית של גוש דן בשטחי משרדים).
     
  20. משקיע מתחיל

    משקיע מתחיל משתמש רשום

    הצטרף ב:
    ‏25/4/16
    הודעות:
    996
    כן זו באמת בעיה בעניין של לקנות חברות נדל"ן מניב ישראליות... אז אולי לקנות קרנות ריט בחו"ל יעשה את העבודה בצורה מספקת כמו שהוצע לפני
     
מוזמנים להשתמש בקישורי השותפים הבאים כדי לקנות באמאזון , להוריד ספרי שמע, או להקים אתר אינטרנט משלכם (מדריך מפורט - כאן). תודה על תמיכתכם באתר.
טוען...
נושאים דומים פורום תאריך
מחיר למשתכן- האם כדאי? פינת המשקיעים ‏2/1/16
עזרת חכמי הפורום - דירה, מחיר למשתכן, משכנתא אגרסיבית פינת המשקיעים ‏15/5/17
להרוויח מירידת מחירי הדירות פינת המשקיעים ‏10/3/17
זכינו במחיר למשתכן פינת המשקיעים ‏15/2/17
איך נקבע מחיר etf ומניות? פינת המשקיעים ‏5/2/17

שתפו: