• חשבון מסחר באקסלנס טרייד : סנט למניה במסחר בארה"ב (מינימום $5 לעסקה), פטור מדמי טיפול לשנתיים, קורס במתנה ובונוס 100 ש"ח למצטרפים חדשים. להצטרפות דיגיטלית לחצו כאן .

חישוב משכנתא מקסימלית על דירה שניה במינוף מלא

Fitch

משתמש בכיר
הצטרף ב
1/8/16
הודעות
3,759
דירוג
3,005
שלום,
נגיד ויש לי דירה של 1M ללא משכנתא.
נגיד ואני רוצה לקנות דירה נוספת כנגד שיעבוד שתי הדירות (50% משכנתא על דירה קיימת ו-50% משכנתא על דירה נרכשת).
בהנחת תשואת שכירות של 4% בכל אחת מהן (שכירות שנתית / עלות רכישה כולל מס).
מה צריכה להיות עלות הדירה השניה (עד 1M כמובן - כי הבנק לא נותן יותר) כדי ליצור תזרים חיובי מקסימלי ו/או תשואה מקסימלית?

(משכנתא של 1/3 פריים ל-30 שנים ב1% ו-2/3 קל"צ ב3.5% ל-15 שנים או 4% ל-20 שנים או 4.5% ל-25 שנים או 5% ל-30 שנים).
 
נערך לאחרונה ב:
תזרים חיובי מקסימלי ו/או תשואה מקסימלית
התזרים רצוי שיהיה חיובי אך לא חייב להיות מקסימלי כדי שהתשואה תהיה מקסימלית.
למשל במשכנתא ל-15 שנה התזרים יהיה קטן יותר ממשכנתא ל-30 אך התשואה שלך תהיה יותר גבוהה.
 
מחפש אופטימום כל שהוא - כי צריך תזרים בשביל לשלם שכירות (בדירה 3), מצד שני - רוצה שהשקעה תהיה השקעה ולא סתם ארנק.
כמובן שתזרים מקס' יתקבל במשכנתא קטנה ככל האפשר עם החזר כמה שיותר ארוך.
התשואה שלך תהיה יותר גבוהה.
איך מחשב? לפי סה"כ החזר מינימלי לכסף?
 
אוקיי, תודה.
בנתיים מצאתי שיש נקודה בה התזרים אפס והתשואה קבועה (כ-1.2%) לכל סכום. פריים 30 וקל"צ 12.
ונקודה בה התזרים מקסימלי (כמובן הולך וגדל עם ירידת הסכום) והתשואה אפס. פריים 30 וקלצ 30.

האם התשואה נפרדת לכל דירה (כלומר 4+4-משכנתא או סה"כ 4-משכנתא)?
 
שלום,
נגיד ויש לי דירה של 1M ללא משכנתא.
נגיד ואני רוצה לקנות דירה נוספת כנגד שיעבוד שתי הדירות (50% משכנתא על דירה קיימת ו-50% משכנתא על דירה נרכשת).
בהנחת תשואת שכירות של 4% בכל אחת מהן (שכירות שנתית / עלות רכישה כולל מס).
מה צריכה להיות עלות הדירה השניה (עד 1M כמובן - כי הבנק לא נותן יותר) כדי ליצור תזרים חיובי מקסימלי ו/או תשואה מקסימלית?

(משכנתא של 1/3 פריים ל-30 שנים ב1% ו-2/3 קל"צ ב3.5% ל-15 שנים או 4% ל-20 שנים או 4.5% ל-25 שנים או 5% ל-30 שנים).

לדעתי חישוב התשואה צריך להיות שמרני יותר, יש להוריד אחוז מסוים מהשכירות השנתית עבור תחזוקה שוטפת, עבור נכס ריק בין שוכר לשוכר, עבור תיקונים גדולים או ריענון הנכס אחת ל 10 או 15 שנים, להפחית תשלום מס במידה ויש.

לאחר שהפחתת את העליות שציינתי, מהשכירות השנתית שנותרה תפחית את עלויות המימון (בהתאם למסלולים שבחרת) ותראה אם ישאר לך עדיין מרווח תזרימי חודשי חיובי של לפחות 15% עד 20% עבור בלתמים (ירידת השכירות, עליית העלות החודשית של המימון....).
 
יש להוריד אחוז מסוים מהשכירות השנתית עבור תחזוקה שוטפת, עבור נכס ריק בין שוכר לשוכר, עבור תיקונים גדולים או ריענון הנכס אחת ל 10 או 15 שנים
כמה מסוים? 10%? חודש בשנה?
אי אפשר לבנות על תחזוקה מתוך התזרים/משכורת?
מרווח תזרימי חודשי חיובי של לפחות 15% עד 20% עבור בלתמים
מרווח ממה, מההכנסות (שכירות-10% תחזוקה) או מההוצאות (מימון+מס שכירות מעל 5,030)?
בכל מקרה, נראה שעומד במעל 20% לכל הסכומים.
אם כי, אני מתכוון לשלם עם התזרים הזה עוד באותו חודש שכירות בדירה 3 - אז זה לא שאוכל להשתמש בכסף זה לבלת"ם.
 
נערך לאחרונה ב:
לדעתי חישוב התשואה צריך להיות שמרני יותר, יש להוריד אחוז מסוים מהשכירות השנתית עבור תחזוקה שוטפת, עבור נכס ריק בין שוכר לשוכר, עבור תיקונים גדולים או ריענון הנכס אחת ל 10 או 15 שנים, להפחית תשלום מס במידה ויש.
וגם עלויות ביטוחים.
 
כמה מסוים? 10%? חודש בשנה?
אי אפשר לבנות על תחזוקה מתוך התזרים/משכורת?

מרווח ממה, מההכנסות (שכירות-10% תחזוקה) או מההוצאות (מימון+מס שכירות מעל 5,030)?
בכל מקרה, נראה שעומד במעל 20% לכל הסכומים.
אם כי, אני מתכוון לשלם עם התזרים הזה עוד באותו חודש שכירות בדירה 3 - אז זה לא שאוכל להשתמש בכסף זה לבלת"ם.

לגבי תחזוקה שוטפת (לא כולל תיקונים גדולים אחת ל 10 או 15 שנים), זה תלוי במצב הפיזי והשנתון של הנכס, מינימום 3% מהשכירות עבור נכס חדש, כמובן שעבור נכסים ישנים או צורת בניה שונה ופחות איכותית כמו הבניה בפרברים בארה"ב, נקזז אחוז גבוהה יותר. אין פה כלל אצבע עבור כלל הנכסים, לכל נכס יש לבצע הערכה שמרנית אנידבידואלית.

לגבי מרווח תזרימי חיובי, הכוונה היא שלוקחים את השכירות החודשית, מקזזים את כל ההוצאות שציינתי, בנוסף מקזזים את עלויות המימון החודשיות, ולאחר כל הקיזוזים רצוי שישאר עודף חיובי של 15% עד 20% מהשכירות החודשית, כדי שיהיה לנו מספיק בשר כדי לספוג ירידה בשכירויות במידה ויקרה (בשנת 2004 ספגתי ירידה של 20% בשכירות החודשית בדירה שהייתה בבעלותי במרכז לונדון), או עלייה בעלויות המימון החודשיות כתוצאה משינוי בשער הריבית או הצמדה למדד מחירים לצרכן של מסלולי משכנתא מסויימים.

כאשר קונים נכס אחד בעזרת מימון ונקלעים לתזרים חודשי שלילי זה לא נעים אבל ניתן להשלים את ההפרש משכר העבודה, אבל כאשר מדובר ביותר מנכס אחד, יש לסגל חשיבה של פורטפוליו נכסים ולנהוג במשנה זהירות.

ניתן לרכוש נכסים בודדים בידיעה מראש שיתכן תזרים מזומנים חודשי שלילי, בתנאי שנערכים בהתאם עם קופת חירום, ויותר מכל מקפידים על עיתוי רכישה נכון, בשוק שהתיצב והחל לעלות לאחר תקופה של משבר, כאשר רוכשים במיקומים מרכזיים עם פוטנציאל לעליית ערך ועלייה בשכירויות בטווח זמן קצר יחסית (הופך את התזרים משלילי לחיובי) בזכות התאוששות השוק, לדוגמא: לונדון 99, 2009, תל אביב87, 2006, ניו יורק 99, 2010 ...........
אסטרטגיה זו לא מתאימה כיום למגמת השוק הנדל"ן בישראל.
 
נערך לאחרונה ב:
אסטרטגיה זו לא מתאימה כיום למגמת השוק הנדל"ן בישראל.
ועדיין, אני לא רואה איפה התוכנית הזו "נופלת".
זה תלוי במצב הפיזי והשנתון של הנכס, מינימום 3% מהשכירות עבור נכס חדש
יהיה מדובר או על דירות שמורות שיעברו ריענון או דירות הרוסות שיעברו שיפוץ.

בוא נסתכל קצת על מספרים:
דירה 1 - שכ"ד 3300. בניכוי 10% ל"קרן תחזוקה" = 2970.
דירה 2 (נניח 700K ש"ח) - שכ"ד 2300. בניכוי 10% ל"קרן תחזוקה" = 2100.
מס על השכירות = 114 ש"ח חודשי.
החזר משכנתא (1/3 פריים 2/3 קל"צ ל-30 שנים שניהם, ריבית ממוצעת נכון להיום 3.7%) = 3256 (מתוך זה 2140 זו הריבית בתשלום 1).
ביטוח חיים+מבנה - 150.
נשארנו עם 1550 + 530 ש"ח ב"קרן תחזוקה".
 
נערך לאחרונה ב:
וכמה אתה משלם שכירות על דירה #3?
 
לא מבין איך זה משפיע? מבחינתי זו צריכה
כמובן. אני מנסה להבין את התמונה הכוללת מבחינת איכות החיים והסכומים הנצברים. אני אפילו שוקל גישה דומה והדיון עשוי לעזור.
אשמח אם תשתף.
 
ועדיין, אני לא רואה איפה התוכנית הזו "נופלת".

יהיה מדובר או על דירות שמורות שיעברו ריענון או דירות הרוסות שיעברו שיפוץ.

בוא נסתכל קצת על מספרים:
דירה 1 - שכ"ד 3300. בניכוי 10% ל"קרן תחזוקה" = 2970.
דירה 2 (נניח 700K ש"ח) - שכ"ד 2300. בניכוי 10% ל"קרן תחזוקה" = 2100.
מס על השכירות = 114 ש"ח חודשי.
החזר משכנתא (1/3 פריים 2/3 קל"צ ל-30 שנים שניהם, ריבית ממוצעת נכון להיום 3.7%) = 3256 (מתוך זה 2140 זו הריבית בתשלום 1).
ביטוח חיים+מבנה - 150.
נשארנו עם 1550 + 530 ש"ח ב"קרן תחזוקה".

אני הייתי מנקה לפחות 15% עבור תחזוקה שוטפת, תחזוקה גודלה אחת ל 10 עד 15 שנים, וגם עבור נכס ריק בין שוכר לשוכר, אי הכנסה משכירות עקב פינוי שוכר שלא משלם, עלויות פינוי.

במידה וזה מסתדר עבורך אז זה בסדר.
 
מובן. אני מנסה להבין את התמונה הכוללת מבחינת איכות החיים והסכומים הנצברים. אני אפילו שוקל גישה דומה והדיון עשוי לעזור.
אין שום דירה #3 וגם לא דירה #2 על הפרק. למעשה יש עוד כמה שנים למשכנתא #1.
דירה #3 אני מאמין שתעלה כ-5.5K לחודש.

במידה וזה מסתדר עבורך אז זה בסדר.
לא הבנתי :roll:
 
נערך לאחרונה ב:
אין שום דירה #3 וגם לא דירה #2 על הפרק. למעשה יש עוד כמה שנים למשכנתא #1.
דירה #3 אני מאמין שתעלה כ-5.5K לחודש.
מה זאת אומרת? כל הדיון הוא "על הפרק", או שלא הבנתי נכון מה בכלל אתה שואל מלכתחילה. הרי אתה חייב גם לגור היכן שהוא, וזו היתה השאלה שלך לגבי תזרים או תשואה מכסימליים בפתיחת השרשור.
אם אתה מתכוון לגור בשכירות של 5.5K, זה משאיר אותך עם מינוס של לפחות 3K בכל חודש. למה זה לא נכלל בחישוב שלך?
 
אם אתה מתכוון לגור בשכירות של 5.5K, זה משאיר אותך עם מינוס של לפחות 3K בכל חודש.
לפי זה אם אין לי בכלל דירה בבעלותי, אני נכנס למינוס כל חודש בגלל השכירות?
 
באת לבקש עזרה ובנאדם הקדיש מזמנו לעזור, לא נראה לי שצריך לגלגל עיניים, גם אם לא הבנת.
זה כולה סמיילי. לא הבנתי למה רוני התכוון ב"מסתדר עבורי". לכן ביקשתי הבהרה.
מה זאת אומרת? כל הדיון הוא "על הפרק"
התכוונתי לכך שהדיון הוא תיאורטי (כרגע) ולכן אני לא ממש יודע כמה כסף תעלה דירה #3 - אך זו תהיה דירה שלא אוכל להרשות לעצמי (כלכלית) לרכוש.
לגבי המינוס 3000, כמו שאמרתי זו צריכה מבחינתי. זו יכלה להיות חופשה בחו"ל או הופעות רוק באותה מידה.
אם דירה #3 הייתה בשכירות של 1550 שח זה היה יותר הגיוני לך?
 
אם דירה #3 הייתה בשכירות של 1550 שח זה היה יותר הגיוני לך?
כן.
3000 ש"ח בכל חודש על חופשה בחו"ל? משהו בתכנון שלך לא הכי סולידי. לדעתי.
 
נושאים דומים
פותח הנושא כותרת פורום תגובות תאריך
TalYaro1 חישוב והשוואת ריביות משכנתא בזמן מלחמת חרבות ברזל. נדל"ן 1
K חישוב תשואה מצרפית על דירה להשקעה כולל משכנתא נדל"ן 3
C חישוב כדאיות לקיחת הלוואה והחזר משכנתא נדל"ן 9
H שאלת משכנתא - חישוב שליש מההכנסה בניכוי הוצאות נדל"ן 6
M האם בונוס שנתי נלקח בחשבון לצורך חישוב יכולת החזר משכנתא? נדל"ן 9
G חישוב מח"מ של משכנתא שוק ההון 0
E חישוב תשואה על דירה עם משכנתא נדל"ן 29
ד חישוב מיסוי בישראל משכירות עם משכנתא בארה"ב מיסים 6
A חישוב היטל השבחה נדל"ן 20
S חישוב רווח: קופגל"ה מול ניהול עצמי פנסיה, גמל וקרנות השתלמות 1
S איך מוצאים קרן סנופי עם בסיס חישוב מדד? שוק ההון 5
דניאל פינקלברג עזרה בגוגל Sheets, חישוב רבית לילד אוף טופיק 6
M חישוב החזר עבור הלוואה בריבית משתנה/צמודה צרכנות פיננסית 1
Gari חישוב גובה הקופון באגרות חוב בריבית קבועה שוק ההון 12
N חישוב תשואה של אגח צמוד מדד לפדיון שוק ההון 18
A חישוב מס על ניירות ערך זרים מיסים 3
S חישוב של מיסוי ריאלי/נומינלי בתוספת דמי ניהול שוק ההון 2
S חישוב של מיסוי ריאלי/נומינלי בתוספת דמי ניהול מיסים 7
S חישוב חשיפה באחוזים לשוק המניות האמריקאי במסלולים פנסיונים מנוהלים פנסיה, גמל וקרנות השתלמות 0
א קרן כספית - חישוב ערך המדד \ אינפלציה שוק ההון 5
D מיסוי espp, בחירת אופן חישוב המס מיסים 2
א חישוב מס רווח הון - הפקדות לקרן השתלמות (עצמאי) מעל לתקרה המזכה: מיסים 7
A חישוב הצמדה וריבית על חוב לביטוח לאומי ולמס הכנסה מיסים 3
D חישוב סכום קצבה בפרישה פנסיה, גמל וקרנות השתלמות 19
B חישוב ריבית שנתית שוק ההון 24
R טופס 1322 עזרה בהשלמת חישוב הפסדים להעברה מיסים 2
R כיצד ניתן לקזז הפסדים בשוק ההון, אל מול חישוב מס במימוש רווחים בשנים שאחרי? מיסים 2
C חישוב הפרשים בדמי לידה על בונוס ששולם לאחר הלידה צרכנות פיננסית 4
א חישוב תשואה יומית של בנק לאומי לא נכון שוק ההון 0
Y חישוב IBAN של בנק ישראלי (העברה מIB) פוסטים מאיכות נמוכה 2
א חישוב מס ריאלי איך זה עובד ? שוק ההון 8
ע האם החזר הצמדד מדד הוא הוצאה מוכרת לניכוי בעת חישוב מס שבח? נדל"ן 0
C חישוב הריסק בדו"ח שנתי פנסיה, גמל וקרנות השתלמות 8
S שאלה על אופן חישוב מס ירושה אמריקאי למשקיע ישראלי עם מינוף מיסים 2
P הסבר ודוגמאות לטופס 1320 (חישוב הכנסה מעסק)? מיסים 0
ס חישוב תקבולים עתידיים - דיבידנדים לטווח ארוך שוק ההון 17
Cfy חישוב ציפיות ריבית עתידיות מתוך ה-US treasury yield curve שוק ההון 0
W כלים אוטומטיים עבור חישוב מס לקריפטו השקעות אלטרנטיביות 3
guesto חישוב קצב צמיחת רווחים באתרים הפיננסיים שוק ההון 0
N חישוב ריבית של קרן כספית (שקלית) - האם החישוב שלי נכון? שוק ההון 7
simple חישוב תשואת קפ"ג להשקעה פנסיה, גמל וקרנות השתלמות 1
IAmSam חישוב כדאיות של פרישה מרצון עם מרכיב פיצויים פנסיה, גמל וקרנות השתלמות 1
השועל חישוב תשואת אגח שקלי קונצרני שוק ההון 1
L חישוב תשואה נטו של מקמ שוק ההון 10
Res Cogitans חישוב ערך של דירה שעתידה להיהרס בפרוייקט פינוי בינוי נדל"ן 31
ברק א. חישוב תשואת דיבידנד כוללת של תיק מניות דיבידנד שוק ההון 1
V הסבר לצורת חישוב ״שינוי מעלות״ שוק ההון 14
T חישוב הרווח הריאלי בקרנות הסל של בלאקרוק בארץ שוק ההון 3
O שאלה לגבי חישוב הרווח מאג"ח treasury bill שוק ההון 1
Z חישוב מיסים על עמלות מיסים 2

נושאים דומים

Back
למעלה