1. אזהרה: פורום זה מיועד להחלפת דעות בין משקיעים חובבים בנושאים תאורטיים בלבד. חל איסור מוחלט על בקשת או מתן ייעוץ השקעות פרטי. אין לראות בדיונים בפורום בבחינת יעוץ השקעות או תחליף לייעוץ פיננסי מקצועי המותאם אישית וספציפית למשקיע תוך התחשבות בנתוניו, צרכיו המיוחדים והאחרים, מצבו הכספי, נסיבותיו ומטרותיו. אין לפעול על פי הנאמר בפורום ללא קבלת יעוץ אישי מבעל הרישיון המתאים.

זכיתי במחיר למשתכן בקרית מוצקין. מישהו מכיר את האיזור?

הנושא בפורום 'פינת המשקיעים' פורסם ע"י סמבה, ‏1/11/16.

  1. סמבה

    סמבה משתמש רשום

    הצטרף ב:
    ‏3/3/16
    הודעות:
    111
    היי זכיתי במחיר למשתכן בקרית מוצקין.
    מישהו מכיר את האיזור? אני לא משם, אני מעוניין לרכוש את הדירה למטרת השקעה.

    בפרוייקט בו זכיתי מדובר על 230 דירות, שכולן דירות 5 חדרים. אני חושש מכך שרוב הדירות יוצעו לשכירות ותהיה בעיה להשכיר את הדירה.
    מישהו מכיר את ההיצע וביקוש בעיר?

    פרט לכך, אני לא בטוח איך לתמחר את הדירה מבחינת השווי שלה. בפרוייקט בו זכיתי המחיר למטר הוא 9600 שח, ופרוייקטים אחרים במוצקין נמכרים ב8500 שח למטר. לעומת זאת לפי מדלן המחיר הממוצע למטר באיזור הוא 14000 שח. רעיונות?

    תודה!
     
  2. orensp

    orensp משתמש רשום

    הצטרף ב:
    ‏30/11/15
    הודעות:
    214
    תתחיל בלבדוק(להעריך מיד 2) את התשואה שתתקבל לך משכירות. דעתי היא שפחות מ5% אין בכלל מה לדבר.
     
  3. בת העמק

    בת העמק משתמש רשום

    הצטרף ב:
    ‏22/12/15
    הודעות:
    1,077
    יש מעט מאד מקומות של 5% בארץ, בדרך כלל בעיירות מאד רחוקות ודירות של 2 חדרים, כך שבעיניי זאת לא סיבה. יש סיכוי סביר שתהיה עליית ערך עם השנים אבל כמו כל דבר- תמיד יש סיכוי וסיכון ואנחנו לא יכולים להגיד לך מה יקרה.
     
  4. Fitch

    Fitch משתמש רשום

    הצטרף ב:
    ‏1/8/16
    הודעות:
    574
    אני מכיר.
    אצל איזה קבלן זכית?
     
    סמבה אוהב/ת את זה.
  5. סמבה

    סמבה משתמש רשום

    הצטרף ב:
    ‏3/3/16
    הודעות:
    111
    @Fitch היי ! תודה על התגובה.
    זכיתי אצל Sela-Sky. אתה יודע משהו עליו?

    אתה גר שם באיזור?
    הם בונים שם שכונה של עשרות בניינים שכולם נמכרים במסלול של מחיר למשתכן. כמו שזה נראה, אני מאמין שבגלל שרוב הקונים הם משקיעים, יוצעו לשוק מאות דירות להשכרה.
    נראה לך שהביקושים בקריות מסוגלים לענות על זה?

    חוץ מזה, האם מחיר של 1.2 מליון לדירה של 120מ"ר נשמע לך זול ביחס למחירים באיזור?

    תודה רבה
     
  6. Fitch

    Fitch משתמש רשום

    הצטרף ב:
    ‏1/8/16
    הודעות:
    574
    @סמבה
    סלע בינוי הוא קבלן ידוע. בעיקר בנהריה.
    הפרויקט הוא 2 בניינים של 30 קומות כל אחד. 4 דירות בקומה.
    עוד פרטים כאן.

    דירה בפרויקט נמכרת ב1.18M.
    דירה דומה בפרויקט רגיל נמכרת ב1.6-1.7M.
    דירה דומה מיד2 נמכרת ב1.45M.
    שים לב שהבניינים הרבה יותר קרובים לשכונת נווה גנים מאשר לשכונת משכנות האמנים בה הם משווקים, לכן אני משווה אליה.

    משכנות האמנים היא השכונה היקרה ביותר בקריות, ולכן רק מהפרש בין מחיר קניה למחיר שוק, תרוויח מספיק. גם שכונת נווה גנים היא שכונה יקרה וחזקה בשוק.
    יש המון בניינים בשכונה שאינם במחיר למשתכן ויש להם ביקוש רב.

    בקריות יש ביקוש חזק. ותמיד תוכל להשכיר ב100 שקל פחות מהשכן שלך.

    כמה אחוז מימון אתה צריך בשביל לקנות ב1.2M?

    המחיר הוא זול חד משמעית. ב1.2 אין דירות יד2 בנות 20 בשכונה הזאת.

    חוו"ד אדריכלית שקיבלתי לגבי מבנה הדירות בפרויקט זה:
     
    מאר, Sinister ו-סמבה אוהבים את זה.
  7. סמבה

    סמבה משתמש רשום

    הצטרף ב:
    ‏3/3/16
    הודעות:
    111
    @Fitch וואו! תודה, נהדר!
    אני צריך עוד קצת זמן לעכל את כל האינפורמציה :)
    שאלה קטנה, אתה לא מוטרד מהעניין שהמחיר למטר אצל סלע-סקיי גבוה ב1000 שח מהמחיר בפרוייקטים האחרים?
     
  8. Fitch

    Fitch משתמש רשום

    הצטרף ב:
    ‏1/8/16
    הודעות:
    574
    לא.
    מדובר על מגדלים. עולה יותר.
    הקבלנים האחרים טרם קיבלו היתר בניה (עמרם אברם), חלקם פשטו רגל (אורתם סהר) וחלקם לא בנו מעולם (סבנטל ודומים).

    חוץ מזה, זכית אצל סלע. אתה לא יכול להמיר בפרויקט אחר בו תרוויח טיפה יותר.
     
    י.ג ו-סמבה אוהבים את זה.
  9. סמבה

    סמבה משתמש רשום

    הצטרף ב:
    ‏3/3/16
    הודעות:
    111
    אוקיי, אז אולי זה הצד השני של המטבע: אולי התמחור שלהם יותר גבוה כי הם יותר מנוסים ואז אנחנו חשופים לפחות סיכון.
     
  10. סמבה

    סמבה משתמש רשום

    הצטרף ב:
    ‏3/3/16
    הודעות:
    111
    @Fitch אתה יודע אם יש ליווי בנקאי לפרוייקט? באתר שלהם זה לא מצויין (גם לא מפרסמים את החוזה)
     
  11. c881

    c881 משתמש רשום

    הצטרף ב:
    ‏24/1/15
    הודעות:
    3,824
    איך -
    מסתדר עם
    ??
     
  12. Fitch

    Fitch משתמש רשום

    הצטרף ב:
    ‏1/8/16
    הודעות:
    574
     
    סמבה אוהב/ת את זה.
  13. Fitch

    Fitch משתמש רשום

    הצטרף ב:
    ‏1/8/16
    הודעות:
    574
    זה מידע פרסומי.
    כל הדירות, בכל הפרויקטים, עומדים בתקן בסיסי משותף שפורסם באתר מחיר למשתכן.
    http://www.dira.gov.il/odot/Pages/mifrat.aspx
     
  14. סמבה

    סמבה משתמש רשום

    הצטרף ב:
    ‏3/3/16
    הודעות:
    111
    איך אז הם יכולים למכור דירות ככה? אם הרוכשים לא יודעים אם יש בנק מלווה או לא, זה משנה המון תנאים של העסקה והחוזה.

    אני קיבלתי בנתיים רק הודעה טלפונית שזכיתי (מחכה למייל מהם עם יותר פרטים)
     
  15. רוני

    רוני משתמש רשום

    הצטרף ב:
    ‏25/1/15
    הודעות:
    614
    מעבר לתהיות שהעלת יש מספר דברים נוספים שיש לבדוק,
    תשואה חודשית נוכחית משכירות,
    זמן השכרת דירת 5 חדרים, איכות הבניה ?
    סביר להניח שאת רוב המימון עבור הרכישה תצטרך בשלב מאוחר יותר ובריביות גבוהות יותר מהיום,
    עלויות ועד הבית, במידה והעלויות גבוהות תצטרך להתפשר ברמת השכירות כדי להתמודד עם נכסים יד שניה,
    יתכן ובעת קבלת הנכס בעוד מספר שנים שוק הנדל"ן יהיה במשבר המחירים נמוכים מהיום, עודף פרוייקטים שהגיעו לסיומם ילחצו את מחירי השכיריות והתשואות כלפי מטה.
    ירידה במחירי השכירויות (כן זה קורה) ועלייה בעליות המימון יכולה להביא לתזרים חודשי שלילי משכירויות.
    אחוז מאוד גבוהה של נכסים להשכרה בפרויקט עלול להיות בעייתי, ישפיע על זמן ההשכרה ועל מחיר השכירויות.
    מומלץ לבדוק איזה גודל דירה לפי מספר חדרים פונה לשוק רחב יותר של שוכרים באזור זה (יתכן שדירות 4 חדרים הזולות יותר פופולריות יותר להשכרה).
    לברר לגבי הקבלן המבצע, החוסן הכלכלי שלו, פרוייקטים קיימים שניתן להתרשם מהם.
     
    סמבה ו-adamshalev אוהבים את זה.
  16. Fitch

    Fitch משתמש רשום

    הצטרף ב:
    ‏1/8/16
    הודעות:
    574
    כי אפשר.
    מוזר שקיבלת רק הודעה טלפונית. כבר התחילו להזמין:
    https://www.facebook.com/selabinui/...581492423788/1431805220168071/?type=3&theater

    [​IMG]
     
    סמבה אוהב/ת את זה.
  17. סמבה

    סמבה משתמש רשום

    הצטרף ב:
    ‏3/3/16
    הודעות:
    111
    @רוני תודה על התגובה המלומדת.

    כן, אני מתכוון לקחת 30-40% מימון. זה אומר שאת המשכתנתא אני לוקח רק בעוד שנה שנתיים? או שאני צריך להגיע אל הבנק כבר עכשיו ולשריין את ההלוואה? אם צריך להגיע כבר עכשיו, לא ניתן לקבל את הריביות של היום?

    יש לך מושג מהו סדר גודל עלויות במגדל בן 30 קומות? (120 דירות)

    איך אפשר למצוא מידע על החוסן הכלכלי של הקבלן?

    תודה
     
  18. סמבה

    סמבה משתמש רשום

    הצטרף ב:
    ‏3/3/16
    הודעות:
    111
    @Fitch איזו שכירות אתה מצפה לקבל? לפי מדלן, השכירות בשכונה היא 5000 שח, אבל בשכונה ליד (נוה גנים) היא 3900 שח.

    מהו ה worst-case-scenario שחשבת עליו?
     
  19. Fitch

    Fitch משתמש רשום

    הצטרף ב:
    ‏1/8/16
    הודעות:
    574
    יש כרגע רק דירה אחת להשכרה בשכונה.
    מבקשים עליה 4600.
    אני אישית, הייתי בונה על 4000 בחודש.

    במגדל בן 30 קומות, צפה לועד בית של 300-400 שח בחודש.
     
    adamshalev ו-סמבה אוהבים את זה.
  20. סמבה

    סמבה משתמש רשום

    הצטרף ב:
    ‏3/3/16
    הודעות:
    111
    @Fitch יש לך מושג איפה אפשר למצוא את התב"ע של השכונה? לא הצלחתי לאתר אותו באתר של מנהל מקרקעי ישראל / קרית מוצקין.
     
מוזמנים להשתמש בקישורי השותפים הבאים כדי לקנות באמאזון , להוריד ספרי שמע, או להקים אתר אינטרנט משלכם (מדריך מפורט - כאן). תודה על תמיכתכם באתר.
טוען...
נושאים דומים פורום תאריך
זכינו במחיר למשתכן פינת המשקיעים ‏15/2/17
מכירת מניה לקונה ספציפי במחיר מיוחד פינת המשקיעים ‏6/12/16
הגנה מירידה במחירי הדיור באמצעות משכנתא בריבית קבועה? פינת המשקיעים ‏23/9/16
ירידה דרמטית בשער בליש"ט - הזדמנות לקניה במחירי רצפה? פינת המשקיעים ‏14/8/16
איך מודאים שקונים ETF במחיר סביר? פינת המשקיעים ‏9/9/15

שתפו: