ההשקעה הגרועה ביותר שניתן להעלות על הדעת

ה

מסיבה כלשהי — חולשה מזוכיסטית, אי שפיות זמנית או שתיהן יחדיו — אני מוצאת את עצמי מעיינת לפרקים במדור הנדל"ן של "פטאליסט".

שאול אמסטרדמסקי מפרסם שם בחודש האחרון סדרת ראיונות עם משפחות ישראליות שכורעות תחת נטל יוקר המחיה, מתקשות לחסוך, וכמובן – נמצאות הרחק ממה שמכונה "חלום הדירה". או, אם נדייק, חלום הבעלות על דירה.

התקליט השבור הזה מנוגן חדשות לבקרים במדיה המקומית בווריאציות שונות. את דעתי בדבר התפקיד ההרסני שממלאת התקשורת בסוגיה כבר הבעתי בעבר, ואין טעם לחזור עליה. מה שצד את עיני הפעם הוא ההעדפה הכמעט אוטומטית של כל אותן משפחות לקנות את דירת המגורים שלהם, ולא לשכור אותה.

מפתיע לגלות שרוב המשפחות מנמקות את ההעדפה הזו על בסיס כלכלי, ולא רק אמוציונלי-פסיכולוגי. "הוצאתי מאות אלפי שקלים על שכירות ולא התקדמתי אפילו בצעד אחד לקראת הבית שלי," אומרת אחת.  "אתה זורק כסף לפח כי בסוף לא יהיה לך נכס. זה כאילו לגור בליסינג," מציין אחר.

בניסוח אחר, הטענה היא כזו: מגורים בשכירות הם בזבוז כסף מוחלט, בפרט כשקיימת אפשרות לקחת משכנתא בריבית נמוכה יחסית. המשכנתא, כך נטען, היא מעין השקעה לטווח ארוך – ירידה לצורך עליה – שבסיומה יהיה למשקיע קורת גג משלו (*).

הטיעון הזה סובל מפגם מהותי, והוא בהתייחסות למשכנתא כאל השקעה.

תשלום המשכנתא כולל שני מרכיבים:

תשלום ריבית למלווה: זהו "כסף מת", המהווה את מחיר ההלוואה. אם תשלום שכר דירה הוא כסף שנזרק לפח – הרי שתשלום ריבית לבנק אף הוא כסף שנזרק לפח.

תשלום הקרן: זהו החזר הסכום שלוויתם. סכום זה עשוי אמנם להתפרש כהשקעה לטווח ארוך …

…אלא שזו כנראה ההשקעה הגרועה ביותר שהאדם הסביר יכול לבצע.

הרשימה השחורה

ישנם עשרות פרמטרים שהופכים השקעה מסוימת לבלתי כדאית. אבל מה הופך אותה לגרועה ביותר?

להלן רשימה חלקית:

– יקרה להחריד – עלות הכניסה הראשונית משקפת חלק עצום ובלתי-פרופורציונלי מהונו העצמי של המשקיע.

– ממשיכה לסחוט כספים מהמשקיע גם לאחר השקעת ההון הראשוני, בהנחה שאינו מעוניין שתתפורר (פיזית).

– מסובכת לקנייה ולמכירה, מורכבת משפטית ומצריכה ליווי חיצוני צמוד של אנשי מקצוע יקרים.

– בלתי נזילה – ביצוע העסקה (קניה או מכירה) עשוי להימשך בין שבועות לחודשים ארוכים.

– כרוכה בתשלום עמלות מפלצתיות (למעלה מ-5% משווי העסקה) לגורמים חיצוניים.

– מייצרת תשואה נמוכה לאורך עשרות שנים, שבקושי מדביקה את קצב עליית המדד.

– כמעט תמיד מחייבת מינוף (**), כלומר, שימוש בכספם של אחרים לביצוע העסקה, מה שמחייב תשלום ריבית וגורר כמובן סיכונים נוספים – ובראשם הסיכון שערך ההשקעה ירד בחדות (סיכון שוק) ויקשה על החזר ההלוואה.

– אינה מייצרת תזרים מזומנים קבוע (ריבית או דיבידנדים).

– בלתי ניידת, ומחשקת את המשקיע לסביבה גאוגרפית מסוימת.

– חושפת את המשקיע לסיכון של ריכוזיות יתר, ובכך קושרת את גורלו הפיננסי בגורלה הדמוגרפי, הסביבתי, הגאופוליטי והכלכלי של מדינה אחת, עיר אחת ואף שכונה אחת.

– חשופה לנזקי מזג האוויר, רעידות אדמה, שריפות, מלחמות, טרור, פריצה, ונדליזם ושאר מרעין בישין, וככזו מחייבת את המשקיע לבטח את עצמו מפני סיכונים שכאלה – תמורת תשלום.

– חשופה לתקנות מיסוי דרקוניות. אם היא תעלה בערכה – יש לשלם בשיעור 25% על הרווחים (לא כולל היטלי השבחה אחרים, אם יוטלו). אם תרד בערכה – הרבה יותר קשה לקזז מס כנגדה.

– חייבת בתשלום מס מדי שנה בשנה, לא רק בעת המימוש שלה (והמיסים השנתיים הללו רק עולים ועולים – הרבה מעבר לקצב האינפלציה).

– אף פעם לא באמת שייכת למשקיע כל זמן שהוא נדרש לשלם דמי שכירות שנתיים (כלומר, מיסים)

– בלתי ניתנת לחלוקה, וככזו מגדילה חיכוכים בין משפחתיים ומובילה לגירושין.

שירת הסירנה

כל הפרמטרים הללו – עצוב ככל שיישמע הדבר – הם חלק מ"ההשקעה" הכרוכה בקניית דירה למגורים.

ולמרות זאת, החלום לדירה עדיין ניצב איתן בפסגת שאיפותיו של מעמד הביניים הישראלי. זוגות צעירים אצים אחוזי תזזית לירידי דירות ורוכשים דירות במיליוני שקלים כאילו היו לחמניות חמות.

אני לא מאשימה אותם, כמובן.

רובם, ככלות הכל, הם קורבנות של לחץ חברתי ונורמות פסולות המקדשות בעלות על חפצים כמדד להצלחה. קניית דירה בישראל 2014 היא מעל לכל הצהרה חברתית: "אני נורמלי!"

לכן, כמו בטרגדיה אודיסאית עגומה, הם נמשכים כמלחים עיוורים לשירת הסירנה של תעשיות עשירות ומשומנות היטב (ובכללן הבנקים, חברות הביטוח, ענף הנדל"ן ועוד).

"הגיע הזמן להתקדם לדירה", שרה הסירנה; והדירה, כמובן, חייבת להיות הגדולה ביותר, היקרה ביותר, המרכזית ביותר. הרי מה עוד ידרבן אנשים צעירים לעבוד עד יומם האחרון אם לא הצורך להחזיר חובות לבנקי המשכנתאות?

אני מבינה את הצורך הרגשי והפסיכולוגי בתחושת היציבות שמקנה הבעלות על דירה. הנושא מודגש ועובר כחוט השני בראיונות שהוזכרו בתחילת הפוסט הזה. אבל נראה שגם כאן, הגבולות בין הצרכים לרצונות מיטשטשים: הצורך האנושי הוא בקורת גג. בעלות על קורת הגג – היא רצון.

אין לי התנגדות עקרונית למימוש רצונות – ובלבד שמזהים אותם ככאלה.

הבחירות שאנו עושים בחיים אינם תלויות רק בכסף, ולמרות זאת, היות שקניית דירה היא העסקה היקרה ביותר שרוב האנשים מבצעים במהלך חייהם, חשוב לבחון את הנושא באופן שכלתני, נטול רגש, ולחשב אם עדיף מבחינה כלכלית לקנות או לשכור.

לקנות או לשכור?

הויכוח הזה זה תמיד נראה לי מעט משונה מפני שאני מוצאת שקל למדי להדגים מהו המסלול העדיף.

נניח שאתם מתגוררים בדירת 3 חדרים בשווי מיליון ש"ח בפתח תקווה ומשלמים תמורתה שכירות בגובה 3,300 ש"ח בחודש, שהם 39,600 ש"ח בשנה.

חסכתם מיליון ש"ח והחלטתם לרכוש את הדירה ללא משכנתא. בתוספת עמלות תיווך, שכ"ט עורך דין ושאר מחלות, מחיר הקנייה הסופי מצטבר ל-1,050,000 ש"ח.

העלות הראשונה שספגתם כאן היא עלות ההזדמנות – כלומר, כמה כסף 1,050,000 השקלים הללו היו יכולים להניב אלמלא הייתם הופכים אותם לארבעה קירות.

כעת נניח שבמקום הדירה, הייתם משקיעים את הכסף הזה בקרנות REIT – חברות שמקור הרווח שלהן הוא הכנסה מנדל"ן מניב.

ניקח, לצורך הדוגמה, את קרן הסל RWO (***). קרן זו מחזיקה עשרות קרנות REIT ברחבי העולם, ומשלמת דיבידנד שנתי של 3.59% ליחידה (לפני מס). עלות ההזדמנות שלכם, אפוא, היא (1,050,000*3.59%)= 37,695 ש"ח.

במילים אחרות, בעוד שהקרן RWO תשלם לכם 37,695 ש"ח בשנה, הדירה שקניתם בפתח תקווה לא תשלם לכם דבר.

לסכום זה נוסיף הוצאות המוטלות אך ורק על בעלי בתים, ולא על שוכרים: ביטוח, ריהוט, אחזקה, שיפוצים, תיקונים הכרחיים (פיצוץ צנרת, מישהו?), והשתתפות בהוצאות גדולות של ועד הבית (כמו תיקון המעלית) .

דרך כלל, הסכום המתקבל יהיה גדול מדמי השכירות השנתיים עבור אותו נכס.

במילים אחרות, במונחי עלות: לשכור דירה (=תשלום דמי שכירות שנתיים) < לקנות דירה (=עלות הזדמנות+הוצאות כבעל דירה)

כמובן שאם אתם זקוקים למשכנתא כדי לקנות את הנכס, הרי שהנוסחה משתנה מעט:

לשכור דירה (=תשלום דמי שכירות שנתיים) < לקנות דירה עם משכנתא (=עלות הזדמנות על ההון העצמי+החזר ריבית שנתי על המשכנתא+הוצאות כבעל דירה)

בשורה התחתונה

בעלות על דירה היא הרצון האולטימטיבי של הצרכן-קרייריסט המצוי. היא מקנה לו תחושה של יציבות ומקום שווה בין שווים בחברת "אנשים נורמלים". תמורת התחושות הללו אנשים מוכנים להקריב את מיטב כספם, מרצם וזמנם עלי אדמות.

יחד עם זאת, הניסיון להציג את קניית הדירה כהשקעה טובה לטווח הארוך הוא לא יותר משכנוע עצמי. קניית דירה לצורכי מגורים היא השקעה גרועה, אם לא הגרועה ביותר, וכמעט תמיד (****) נחותה מבחינה פיננסית ביחס למגורים בשכירות.

קורת גג היא צורך, והצורך הזה עולה כסף. דיור הוא מוצר צריכה, וברוב המקרים יש לשלם תמורתו. זה מרגיז לשלם לבעל הדירה, אבל מרגיז הרבה יותר לשלם לבנקים, למתווכי נדל"ן, לשמאים, לחברות אחזקה, לשיפוצניקים, לחשמלאים, לצבעים, לאדריכלים ולמעצבי פנים.

(*) יש הרואים במשכנתא מעין "חיסכון כפוי", שכן הלווה מחויב להפריש כסף ממשכורתו לטובת החזר הקרן. אני מאמינה שרוב הקוראים באתר הזה ממושמעים ובוגרים מספיק כדי לדעת להפריש בעצמם שיעור נכבד מהכנסתם לחיסכון, גם מבלי להזדקק לתכנית חיסכון כפויה ויקרה כזו.

(**) מעט מאוד אנשים לווים כסף כדי להשקיע במניות, למשל, אבל מאות אלפים מוכנים ללוות כסף כדי להשקיע בדירות מגורים, מפני שזוהי הנורמה הנהוגה. ההבדל בין השניים אינו גדול כפי שניתן לחשוב – מינוף הוא מינוף!

(***) לא מחזיקה ולא ממליצה להשקיע בקרן RWO או בכל קרן סל אחרת – היא הובאה כאן לצורך הדגמה בלבד. לקרנות נדל"ן יש סיכונים משלהן – על כך בפוסטים הבאים. האמור לעיל הוא ליידוע בלבד ונועד להוות בסיס למחקר עצמאי. האחריות על החלטותיכם הפיננסיות מוטלת עליכם בלבד.

(****) ישנן כמובן תקופות שבהן ברור שעדיף לקנות ולא לשכור – בדרך כלל אחרי קריסה רבתי של מחירי הדיור. דרך אחת לבחון זאת היא לחלק את שווי הנכס במחיר דמי השכירות השנתיים. אם התוצאה גבוהה מ-21 – מומלץ לשכור. אם התוצאה נמוכה מ-16 – מומלץ לקנות. בדוגמה לעיל, 1,050,000/39600 = 26.51, ומכאן שברור שמוטב לשכור.

הירשם
הודע על
guest

160 Comments
הישן ביותר
החדש ביותר המדורג ביותר
Inline Feedbacks
View all comments
ולך

משהו שישאל עוד הרבה בהקשר של הפוסטים שלך; מי בדיוק יבנה דירות אם אף אחד לא יהיה מוכן לשלם עליהן מיידית?

אמיר ניצן

במצב כזה- שלא נראה שיתרחש בכל עתיד נראה לעין 🙂 – יהיו עדיין חברות לנדל"ן מניב או אנשים פרטים בעלי הון רב מאד שיסכימו לשלם מיידית על קניית דירות להשקעה.

יריב

זה שוק חופשי. אם אין קונים המחיר ירד עד שיהיו קונים.

אבירם

אני מבין שמי שיש לו כסף לדירה או לפחות חלק משמעותי מהסכום הדרוש, עדיף לו להשקיע את הכסף שיש לו באפיק אחר ולא בדירה אבל מה עם מי שאין לו סכום התחלתי משמעותי ויכול לרכוש דירה רק במימון של 80 אחוז ומעלה מכספי בנק? הרי עבור משכנתה הבנק כן יתן סכום כזה אבל לא סתם למטרת השקעה…. אני קניתי את הדירה הראשונה במימון של 85 אחוז. בעוד 4 שנים אני מסיים לשלם, שילמתי כל חודש בין 2000 שקל ל 5000 שקל ובעוד 4 שנים תהיה בבעלותי דירה של 2 מיליון שקל. אם הייתי שוכר, הייתי משלם כל חידש אותם סכומים… קרא עוד »

טריגו

אבירם, רק לשם התרגיל המתמטי, אשמח אם תפרט:
מה היה ההון ההתחלתי ששמת בקניית הדירה?
מתי (שנה וחודש) לקחת את המשכנתא?
בממוצע, מה לדעתך היה התשלום החודשי שלך ( כתבת בין 2000 ל 5000, האם 3500 בחודש נשמע סכום הגיוני?)

טדי

ומה ההון העצמי שנדרשת להביא בשביל שבעוד 4 שנים יהיה לך נכס של 2 מיליון ש״ח?
מה סך ההוצאה הכוללת?
ומעבר לזה, קח בחשבון שהערך דל הנכס שאתה מציין כאן הוא רק בשאיפה..
בהחלט יתכן שבעוד ארבע שנים הנכס יהיה שווה רק מיליון ש״ח..
מה אז?
הייתה עסקה טובה?

אסף

ויש אנשים במצב שלך שהבנק לקח להם את הבית. כל מקרה לגופו וזה לא אומר שהגישה שלך יותר משתלמת. שכירות זה לא כסף שהולך לפח כי באותה מידה אפשר לומר שהאוכל שאתה אוכל הולך לפי או הבגדים שאתה קונה הולכים לפח או המקרר שהתקלקל הולך לפי או הכסף שאתה משלם לגן של הילדים הולך לפח.

יעל

תודה פוסטים מצוינים
מניסיוני מומלץ לגור בדיה שכורה ולהשכיר את הדירה שרכשנו
השיטה פשותה 200000 ש"ח ממונפים ע"י משכנתה 300000 ש"ח = 500000 ש"ח
ל 15 שנה תשלום חודשי 2000 ש"(משכנתה+ ביטוח)
מושכרת 220000 ש"ח אחרי 15 שנה קיבלנו דירה ששולמה ע"י המשכירים

מילה

יעל, בגדול אני מסכימה איתך. אבל איפה מצאת דירה לקנייה בחצי מיליון ש"ח שהשכירות עליה היא 2000 ש"ח לחודש? המספרים נראים לי לא פרופורציונליים.

רפאל

באר שבע/שדרות/דימונה/ירוחם/קריית שמונה .ועוד…
בהצלחה

יעל

בעפולה , לא מרכז תל אביב -זיכרי דירה להשקעה לא חיבת להיות במקום שנרצה לגור בו תמיד יש מציאות רק צריך לחפס

חגי

ב 6 שנים איחור:
משעשע – יש לי בדיוק דירה כזו. ממש במספרים שכתבת.
עלתה לי כ 500000 – והשכירות שמשלמים לי עליה הם בדיוק 2000

מג

אין שום הגיון בחישוב שהצגת. עם הון עצמי של 200K + משכנתא של 300K ייתכן ששווי הדירה הוא 500K אך זה לא לוקח בחשבון את הריבית והיא לפחות 150K בהצמדה למדד (משכנתא ל15 שנים). כלומר סך ההשקעה שלכם הוא לא 500K אלא 650K. בהינתן שכירות קבועה של 2200, מדובר על 19 שנים כדי לכסות את שווי הדירה, ו25 שנים כדי לכסות את ההוצאה כולה. רחוק מאוד מה15 שהצהרת. וזה לא לוקח בחשבון את ההוצאות שיש לבעלי דירה על דירה במשך 25 שנים – שיפוצים, תיקונים, מיסוי על הרכישה ועל ההכנסות ממנה, תקופות בהן הדירה ריקה ממשכירים, ירידה אפשרית במחירי השכירות,… קרא עוד »

קובי

בואו נתחיל מכך שדירת מגורים אינה השקעה, כי גם אם ערכה יוכפל או ישולש, בעלי הדירה, אם יחליפו, הם רק ישדרגו משם. אם מדובר על מכירה ושינמוך במידה ומישהו יוצא לגמלאות, הרי גם בתור השקעה, נדל״ן, וזה מוכח בכל העולם, במקרה הטוב, שומר על ערך הכסף בלבד, כלומר לאורך זמן רב, עליית הערך היא כקצב האינפלציה. השכירות בארץ עדיין נמוכה מאד ביחס למחיר (בין 2.5 ל 3.5%). ישנן הרבה השקעות מגוונות ופחות מסוכנות מנדל״ן שנותנות תשואה גבוהה יותר. תשאלו אם כך, איך זה כ״כ הרבה משקיעים (ויש גם כאלה שהתעשרו) מנדל״ן? התשובה לכך היא בתזמון. אם מצאתם תקופת שפל וקניתם… קרא עוד »

עמית

אפשר הסבר פשוט יותר ומםורט לכאלה שפחות מבינים בשפה העיסקית

רמי

לגבי המיסים, ארנונה משולמת בדרך כלל גם ע"י שוכרי דירה, כך שאין לה משמעות בהחלטה אם לקנות
או לשכור. לגבי המס במכירה, זה שונה כאשר מדובר על בעלים של דירה אחת אחת או מי שיש לו
כמה דירות. מס במכירת דירה יש בו כל מיני התיניות שכדאי ללמוד אותן עוד לפני שרוכשים דירה.
מי שהקרקע של דירתו שייכת למינהל מקרקעי ישראל אכן משלם דמי שכירות על הקרקע (בין אם בהיוון או שנתי)
משום מה לזה לא היתיחסת.

מ

כתבת בדרך כלל הסכום המתקבל יהיה גדול יותר מדמי השכירות החודשיים ונראה לי שזו טעות. אשמח לראות את החישובים שלך אבל מהניסיון של אחרים קיבלתי את הרושם שמדובר על 10-20% מההכנסות פחות או יותר. במקרה הזה התשואה הראלית ברוטו שמקבילה כרגע לנטו עד מגבלה מסויימת היא בערך 3% שזה הרבה יותר מהנטו שיתקבל בהשקעה נטו באג״ח מדינה צמוד מדד לטווח ארוך. אני לא אומר שצריך ללכת לקנות דירות במחירים האלה אלא שהתשואה למשקיעים בדירות לא גרועה סה״כ. מי שיקנה דירה במקום שכירות יוכל לחסוך בכך סכום רציני (מאות אלפים כנראה) בגלל שהקרן גודלת ואז הריבית יורדת בהנחה שמדובר בשפיצר או… קרא עוד »

איליה

השוואה לאגח מדינה לא נכונה. רוב אזרחי ישראל נמצאים בדירוג BBB מבחינת יכולת החזר חוב. כלומר השקעה בדירה ניתן אולי (כי אין בישראל ריטים של נדלן למגורים) להשוות להשקעה חילופית בקרן סל העקבת אחרי אגח בדירוג BBB, תשואות שם הרבה יותר גבוהות מ3%.

אמיר TLV

התזה שלך היתה נכונה, אם היה פה דיור ציבורי להשכרה, או כל סידור אחר (פרטי או ציבורי),שבו ניתן לשכור דירה לטווח ארוך, במחיר קבוע פחות או יותר, ובלי להיות תלויים בבעלי בית קפריזיים. כמו בגרמניה או בהולנד. שם בן אדם יכול לגור באותה דירה בשכירות, גם עשרות שנים. התזה שלך נכונה לאנשים צעירים. תנסי לעבור מדירה לדירה שכורה כשאת בת יותר מ 50. זה מתסכל מייאש ומתיש, נפשית וכלכלית. המעבר מדירה שכורה אחת לאחרת כרוך בהוצאות: התאמת הדירה לצרכים של השוכר, הובלה, צבע שיפוצים וכיוצ"ב. גרתי בלא פחות מ 10 דירות שכורות בימי חיי. אין מה להשוות את התחושה למגורים… קרא עוד »

דוד סגל

אמיר בגדול צודק, בתור מישהו שבילדותו הוריו עברו מספר דירות, הדבר היה כרוך במחיר נפשי לא קטן(מעבר בית ספר, חברים חדשים, שכונה חדשה) אבל מבחינה כלכלית נטו ועם קצת מזל במציאת דירה שכורה בתנאים טובים לא ניתן להתווכח איתך…

פרקליטת השפם

אמיר TLV,
כמו למשל החוק של שפיר שהיא יצאה נגדו לפני כמה פוסטים?
:-).

גם אני לא רואה בעייה להשקיע בנדל"ן. זה עוד אפיק השקעה שכדאי לשלב בתוך פיזור ההשקעות.
במיוחד אם נקרית לדרכנו "מציאה", למשל במתכונת שהציעה יעל – השכרת דירה ושכירת דירה יותר אטרקטיבית במקומה.
אפילו ראיתי שהיה פה פוסט אורח של נדלניסט בדרכים שמסביר מאוד יפה איך אפשר לעשות את זה.

פרקליטת השפם

למגורים בדירה כן/לא, אין משמעות. זאת המתמטיקה שקובעת. נניח והדירה המעופשת שלנו בפתח תקווה פתאום מוצעת למכירה. בעל הבית נפטר (יהי זכרו ברוך, אין לי ספק שהוא הלך ישר לגיהנום) והילדים לחוצים לממש את הירושה כדי לסגור מינוסים (מבוסס על סיפור אמיתי). הצענו מחיר, התמקחנו והם מוכנים למכור לנו ב-950K כי הכסף קש מונח על השולחן, ונגיד שיחד עם העו"ד יצא לנו 955K, כי קיבלנו טובה מחבר (בכל זאת פרקליטה) וכמובן שאין עמלת תיווך. גם במקרה כזה לא תמליצי? אפילו לפי החישוב שלך זה כבר לגמרי משתלם. לפעמים ההשקעה יכולה להיות מעולה – גם אם במקרה מתגוררים בתוכה. מה גם… קרא עוד »

רועי

אם עורך הדין הוא חינם, השיפוץ הוא חינם, הדירה ב-30% הנחה מהמחיר האמיתי שלה אז כנראה שזו השקעה טובה, כן.
אבל היופי בסטטיסטיקה שלא ניתן לבסס אותה על מדגם בודד.
ל99% משאר הזוגות הצעירים, זו השקעה גרועה, ולדעתי זו הייתה הטענה של הסולידית.

לא רק מספרים

לסולידית את מתייחסת בפוסט להשקעה רק במונחים כספיים. ומה עם ההיבטים הפסיכולוגים, החברתיים, הרגשיים? הדירות להשכרה בארץ הן לרוב במצב בסיסי אם לא לומר קטטוני. משכיר אשר מראה טיפה לב אנושי ומשקיע בדירה שהוא מציע מעלה בהתאם את גובה השכירות והופך אותה לפחות כדאית. כשאתה בדירה משלך את משפץ אותה ומסדר אותה בצורה שתהיה נעימה לך. האם לא בא לך לקום בבוקר לדירה שהקירות והברזים והמקלחת בה עושים לך טוב בלב, (ולא אני לא מסתכל מנקודת מבט חומרית…) האם את יודעת להקהות את תחושותייך לסביבה הכי קרובה הסובבת אותך – דהיינו הדירה? ובמיוחד שלפי הבנתי את מבלה לא מעט שעות… קרא עוד »

רועי

עם קצת מאמץ ניתן למצוא דירות שהתשואה עליהן (אם היינו משכירים אותן) שווה ואף גדול מ-4% שעושות הקרנות. ייתרון שני – במדינתנו לפחות ערך הנדל״ן כל הזמן עולה. בקרנות, אם משכת את הדוידנד (ששקול לדמי השכירות) ערכן לא יעלה.
נכון שהנדל״ן לא יעלה לנצח אבל אני מאמין שאיזורי ביקוש גבוהה כמו תל אביב לא יינזקו.
וסיבה אחרונה – כשזוג קונה דירה לרוב ההורים יעזרו בסכומים לא מבוטלים. כל חישובי הכדאיות משתנים כאשר מתייחסים לכך.

אילן רוזנברג

זו כבר מגמה בכמה פוסטים, לכופף את המציאות כדי שתתאים לתאוריות שקראת בספרים.
מדוע אין התייחסות לפוטנציאל העליה בערך הנכס והוודאות היחסית שיש לנדל״ן מול התנותיות של שוק המניות ?
מדוע אין התייחסות למצב שבאמצע שנת הלימודים (למשפחות שמאמינות בהבאת ילדים לעולם) בעל הנכס החליט לא לחדש שכירות והשוכרים צריכים לחפש דירה במקום אחר ? גם לזה יש מחיר שלא תמיד ניתן לכמת בנוסחאות אקדמיות…
וכן, למרביתנו השיקול של להוריש משהו מוחשי לדור הבא (מלבד הסכם שכירות) בהחלט משמעותי ומהווה חלק מהשיקולים לרכישת נכס.
בכל מקרה העלת נושא מעניין לדיון. תודה.

פרקליטת השטן

כל הטיעון הזה של הילדים לא באמת תופס.
עברתי 4 דירות שכורות בתור ילדה, כולם היו באותה עיר, ובמרחק די דומה מבית הספר שהייתי בו.
מעולם לא הייתי צריכה "להתרגל לבית ספר חדש" או "למצוא חברים חדשים" או כל תיאור עצוב אחר שמנסים לספר לנו.

מ

בניגוד לתפיסה מחירי דירות לא תמיד עולים, זה בדיוק מה שחשבו בארה״ב לפני התפוצצות בועת הנדל״ן. באופן כללי הם עולים נומינלית לטווח ארוך אבל ראלית אחרי אינפלציה המחיר בממוצע דורך במקום פחות או יותר. המחירים כמו אג״ח תלויים בריבית חסרת סיכון וזו קרובה לאפס ולשפל כל הזמנים, משכנתא לוקחים לכמה עשורים. כמה שנים אחורה היו ריביות של מעל 10% וכשזה ייקרה יהיו לנו ירידות ראליות במחירי הדירות.
לטווחים ארוכים כמו של משכנתא ממוצעת היום בישראל התנודתיות של שוק המניות והנדל״ן לא כאלו רחוקים.

יריב

להוריש לילדים תיק השקעות של 2 מליון ש"ח זה לא פחות, ואולי אפילו יותר, טוב מלהוריש דירה.

קובי

על פי מה ששמעתי, מריבות על ירושה קורות בהמון משפחות כך שעדיף לא להוריש כלום ושלא יהיה לילדים על מה לריב. אפילו רק מלסמוך על ירושה זה גם יכול להביא לעצלות וחוסר רצון להתפרנס של הילדים. ביל גייטס אמר שלא יוריש יותר מעשרה מליון דולר לשלושת בנותיו, וגם המליארדר וורן באפט אמר שיתרום את כל הונו במקום להוריש לילדיו.

גיא

כן, על זה נאמר שחסכון הוא דבר טוב במיוחד אם ההורים שלך עשו אותו.

אנה

אבל ע"פ החישוב שלך, הריבית השנתית על הקרן נמוכה משכר דירה לשנה.

נתלי

שאלה קטנה: בהנחה שלא כולם יוכלו לממש את חזון עבודה-חסכון-פרישה מוקדמת של דורין, מה יעשו השוכרים ששכרו דירה כל חייהם, במקום לקנות, וכשיצאו לפנסיה והכנסתם קטנה משמעותית, כבר לא יכלו להמשיך לגור בשכירות? שהרי את המשכנתא מסיימים לשלם מתישהוא, ואז מגיעים לחיים בפנסיה ללא העול הכלכלי של השכירות.

פרקליטת השפם

ימשיכו כרגיל..? קודם כל בפנסיה כבר לא צריך דירה כל כך גדולה כמו קודם. הילדים עזבו את הקן, אפשר להסתפק בדירה קטנה יותר. הוצאות הדיור קטנות. ההכנסה מעבודה אומנם קטנה, אבל אם הם חסכו נכון כל חייהם הם יוכלו לשמור על רמת החיים שלהם בלי בעייה. לדורין יש אחלה פוסטים בנושא הפנסיות. מעבר לזה, לדעתי, צריך להתייחס לנדל"ן כאל השקעה. בן אם מתגוררים בהשקעה הזו ובין אם לא. אם תיקרה לדרככם הזדמנות מצויינת, או שסוף סוף מחירי הדיור יקטנו בצורה משמעותית – עושים חישובים מחדש ורואים אם משתלם. מה שבטוח זה שהתופעה הזאת, של משפחות צעירות שממהרות לרוקן חסכונות, לבקש… קרא עוד »

פרקליטת השטן

אהבתי את הפוסט כמו תמיד.
אשמח אם תוכלי לספר לנו על הסיכונים בקרנות נדל"ן, כיוון שעד עכשיו שקלתי להשקיע בהן כתחליף לקניית דירה.

פלוני

לנתלי,
היית מעדיפה לסיים לשלם על בית ששוה 1 מיליון או לגור בשכירות ושיהיה לך בסוף התקופה 1.5 מיליון שבהם תוכלי לקנות את הבית ושיהיה לך חצי מיליון בסוף התקופה.. אני מעדיף את אופציה ב

מ

לפלוני, הכל תלוי בהנחות שלך אם משוים תפוזים לתפוזים המספרים יוצאים כך שהריבית על המשכנתא נמוכה מדמי השכירות עבור אותו נכס. אז נכון שתשלום המשכנתא הוא לא רק ריבית אבל הרכיב הנוסף הוא חיסכון. אם עושים השוואה של תפוזים לתפוזים אפשר להשוות תיאורטית הלוואת בלון ללא חיסכון על 100% מהדירה לשכר דירה ולחסוך יותר תוך כדי מגורים בדירה של הבנק ושלך (יותר של הבנק) לעומת מגורים בדירה שכורה של אדם אחר אפילו אם לוקחים הוצאות שיפוצים והוצאות דומות. יוצא אם כך שהאלטרנטיבות שהצגת לא נכונות, המצב הפוך. היית מעדיף לשלם משכנתא בגודל שכר הדירה ובסופו של יום שחלק מהדירה יהיה… קרא עוד »

פלוני

ל מ מסכים איתך בכללי שזאת אופציה לא רעה אין לי בעיה עם קניית דירה אלא כמו שאתה אומר במחירים כאלו זה ממש לא משתלם. אם נניח שנעשה תשואה על ההון העצמי של נגיד 10 אחוז( יש יגידו שזה גבוה אני חושב שזה שמרני ואפשר הרבה יותר). דירה של 1.3 מיליון עם חצי מיליון הון עצמי יוצא אחרי 25 שנה זרקת לפח נגיד 600 אלף של ריבית על ה800 אלף משכנתא ואני שמרן זאת אומרת שנשארת עם בית בשווי 1.3 פחות 600 שזה 700 אלף בתוספת עליית השווי ב25 שנה(כנראה צמוד לאינפלציה). בצד השני קח 500 אלף עם ריבית דריבית… קרא עוד »

robert

נגיד וההוצאה החודשית שלי על שכר דירה שווה להחזר המשכנתא החודשית שלי, ההבדל היחיד הוא שבסוף התקופה תהיה לי דירה משלי, מה הבעיה עם זה?

פרקליטת השפם

כדי להגיע למצב שיש לך דירה משלך, אתה צריך לשים כסף כהון ראשוני.
הרבה פעמים דווקא עדיף להשקיע את ההון הראשוני הזה באפיק אחר למשך שלושים שנה ולהרייוח תשואה גבוהה, מאשר לשים אותו על דירה ועוד לשלם את הריבית על הקרן.

בנוסף, נכון להיום, בד"כ שכ"ד חודשי עולה פחות מאשר ההחזר החודשים של המשכנתא.

אורן

ההבדל הוא מאות האלפים (במקרה הטוב) ששמת כמקדמה במקום להשקיע.

רוןרון

דורין איני בעל דירה ואני מסכים שדירה למגורים עצמיים היא השקעה רעה כי למגורים עצמיים קונים בדרכ דירה גדולה ויקרה מדיי עם תשואה תאורטית נמוכה. אבל בוודאי שדירה כזו "משלמת רווחים" לבעליה , היא משלמת את השכד שהוא חוסך , בדוגמא שלך כ 39k. באותו אופן הוא יכל להשכיר ולשכור. שזה 3.9% ללא מס. אי הוצאה של 40k שקולה להכנסה זהה. עם משכנתא התשואה דווקא עולה וכך כמובן גם הסיכון. מהכרותי , רוב הריהוט דווקא על השוכר חוץ מארונות קיר , מטבח וכו כמובן שלא החשבת עליית ערך הדירה , אנשים טועים לחשוב שאם ערך דירתם עלה אז הם מורווחים… קרא עוד »

רוןרון

משפט ידוע בתחום
דירה טובה להשקעה (תשואה טובה) היא דירה שלא תרצה לגור בה בעצמך.
ודירה שתרצה לקנות לעצמך למגורים תהיה בדרכ השקעה גרועה (עם תשואה נמוכה )

חוסך

אני חושב שטעית כאן דורין.

כפי שרוןרון ציין השווית את תשואת הדיבידנד בקרן ריט ל- 0% – כאשר היית צריכה להשוות אותה לדמי השכירות התיאורטיים של הדירה הנרכשת (או אם תרצי דמי השכירות שהרוכשים חוסכים) בתוספת הנחה לעליית ערך שנתית.

אפשר להתווכח אם מחירים יכולים לרדת או לא (ברור שכן), אבל לא סביר להניח שמחירי נדל"ן בארץ קטנה וצפופה כמו שלנו לא יעלו לאורך זמן, ובוודאי שלא סביר להתעלם מהסטטיסטיקה עד כה (עלייה של 4% בממוצע רב שנתי מעל המדד, ו- 1.5% בממוצע עולמי).

כך או כך – אודה להתייחסותך, ולתיקון הטעות בגוף הפוסט, כדי שאחרים לא יוטעו.

מ

4% ריאלי זו הסטוריה שכוללת עליות מאסיביות (וספציפית לתקופת חיי העלייה מברית המועצות בעיקר). אני לא יודע את העתיד אבל זה נשמע לי אופטימי מדי לחשוב שזה ימשיך כך. המספרים מחו׳ל יותר סבירים והנה מקור שמסביר שבפועל העלייה הריאלית המנורמלת לגודל דירה (אבל לא לעוד פרמטרים שהשתנו כמו רמת גימור גבוהה יותר וטכנולוגיות מתקדמות יותר) היא קרובה יותר ל0-0.5%.
http://michaelbluejay.com/house/appreciation.html

אשמח אם תפרט את המקורות שלך.

סול

איך אני אוהב לראות אנשים שאמרו בביטחון בתחילת 2014 שהבועה תתפוצץ תוך 3 שנים. כשאומרים משהו כל כך בביטחון זה ממש מרגיש כאילו יודעים על מה מדברים, אבל אף אחד לא יודע את העתיד. חמש וחצי שנים חלפו מאז התגובה שלך, ו"פיצוץ הבועה" אותו חזית אינו ממש כאן.

שהי

2020 עכשיו. מזל שלא הקשבתי לשכמוך וקניתי דירה להשקעה. אי אפשר להתעלם מהכלל הראשון בכלכלה של היצע וביקוש. ואין היצע של דירות. עד שלא יהיו דירות המחירים לא ירדו. בהצלחה!

בר

ועכשיו 2022 ובועת הנדל"ן לא רק שלא התפוצצה אלא יותר נכון תתפוצץ בפנים לאנשים שזלזלו בלוקחי המשכנת"א
ואני אומרת את זה בצער כמובן
הלוואי שהיתה מתפוצצת

תמיר

ליעל מלמעלה ,
ומה קורה אם עקב מיתון חזק את נתקעת 3 חודשים ללא שוכר , בזמן שהמשכנתא דופקת , ועקב כך חותכת השכד ב 30% ועתה הוא נמוך מהחזר המשכנתא…
ומה עם שוכר שלא משלם.. או הרס הדירה..
יש כמובן סיכונים שצריך להיות מודעים אליהם

יעל

ברור שיש סכונים יש ללמוד את הנושא כמו את שוק ההון ולמזער נזקים
כל השקעה שניגשים יש ללמוד תחילה את הנושא ולא להשתמח אל רב סרן שמועתי
יעל

כ. בראון

כמה הערות: 1. גם מחירי השכירות משתנים, והם בד"כ נוטים לעלות, למעט מקרים יוצאי דופן. משכנתא לרוב נשארת קבועה. כך שההשוואה כבר לא מדויקת. 2. בסופו של דבר אחרי 20,25 או 30 שנה מפסיקים לשלם את המשכנתא והנכס נשאר במשפחה כך שאפשר להעביר לילדים ולנכדים. ע"ע פנסיונרים שמחזיקים דירה במרכז תל אביב שנקנתה בגרושים לפני עשרות שנים ונכדיהם יהנו ממנה היום. 3. כשאין פיקוח על שכ"ד, אז אין יציבות וגם משלמים על זה. אנשים שוכחים אבל לרוב , לכל מעבר דירה שכורה יש עלות. הובלה, שיפוץ, התאמה לתנאי מגורים מוכרים, השלמת רהיטים חסרים או לא מתאימים. אולי כהשקעה פיננסית נטו,… קרא עוד »

תמיר

בראון
רוב מכריע של משכנתאות בשנים האחרונות הן בריביות משתנות וצמודות ופריים וההחזר צפוי לקפוץ כשהריבית תעלה

כ. בראון

היא לא תעלה כל כך מהר והאמת אף אחד לא יודע. ופרט לזה זו השקעה לטווח הרבה יותר רחוק מאשר 25-30 שנה. כמו שאמרתי, דירה שעוברת בירושה תניב הכנסה (כספית או מגורים) לאורך הרבה מאוד זמן.

projectio

פוסט מעולה, אהבתי מאוד! אין ספק שרכישה של דירה למגורים היא מותרות ולא צורך. דירה למגורים היא רכישה בזבזנית, כמה סיבות: 1.שיפוצים-אנשים שרוכשים דירות משקיעים במראה החזותי שלה, הרבה כסף הולך על זה. 2.מקום- אנשים קונים הרבה פעמים, דירות שגדולות מהצרכים האמיתיים שלהם, בחדר או שניים. מתוך חשיבה קדימה[ילדים וכו']. 3.מחיר- אנשים שקונים דירה למגורים מוכנים, לשלם כל מחיר!. 4.מינוף- אתה משלם את מחיר הדירה שלוש פעמים לפני שאתה מסיים את כל התשלומים. הטיעונים כנגד מופרכים: טיעון א': עדיף לקנות דירה, כי אחרת אתה חושף את המשפחה שלך למעברים תמידיים ממקום למקום- לא נכון!! השוק היום משוכלל ובהחלט ניתן למצוא… קרא עוד »

איגי

מציאותית, עבור רב האנשים רכישת דירה בעזרת משכנתא היא דרך מצויינת לגרום לעצמם דה פקטו לחסוך ולהשקיע במקום לצרוך. זה קצת להרשם לאוניברסיטה במקום ללמוד מספרים – אתה שם את עצמך במסגרת שכופה עליך לחסוך ולהשקיע. כן, יש לזה עלות אבל האלטרנטיבה הרלוונטית היא שלא תחסוך כלום. האלטרנטיבה שתחסוך ותשקיע במשהו כמו מניות היא תאורטית ואף לא מתאימה להרבה אנשים מבחינה פסיכולוגית. מעבר לזה לרכוש דירה ללא משכנתא זו בדכ"כ לא השקעה טובה אבל עם משכנתא הסיפור יותר סביר. במקרה הזה למעשה ממנפים את העליה האינפלציונית בערך הדירה והתשואה הכוללת על ההשקעה הזאת היא לא רעה בהנחות אינפלציה וריבית הגיוניות.… קרא עוד »

איגי

אוקי קראתי את ההערות לפוסט. לגבי עניין "החסכון הכפוי", אני חושב שהבעייה לא רק משמעת צרכנית אלא גם השכלה פיננסית ומבנה נפשי שיכול להתמודד עם תנודתיות. מעבר לזה, לשים את עצמך במסגרת זו לדעתי טכניקה לגיטימית להתנהלות – לא כולנו בנויים אותו דבר. ובכל מקרה, עדיף להיות חכם ולהפעיל על עצמך "מניפולציות" מאשר "צודק". כמו שאומרים best is enemy of the good לגבי ההערה על המינוף – אני לא מסכים ש"מינוף זה מינוף". להיפך, הייתי אומר ש "יש מינוף ויש מינוף". לעניינו, מינוף על תיק מניות יכול לגרום לmargin call כשהמניות ירדו ולכן מינוף של לדוגמה 1 ל 2 על… קרא עוד »

איגי

לגבי יתרונות המשכנתא, צריך לומר שאפשר לקבל חלק מהם ע"י השקעה בחברה (לדוגמה reit) ממונפת בריבית קבועה. זה רלוונטי כמובן יותר לstock pickers

זו נקודה רלוונטית לכל הפוסט – חלק מההוצאות שדיברת עליהן משולמות בעצם ע"י החברות שהשקעת בהן אז מה בעצם את עדיין משלמת אותן רק שבעקיפין. וכמובן לחברות יש הוצאות שלך אין – ע"י השקעה בהן את משלמת משכורות לעובדים והנהלה, על משרדים וכו…

בסופו של דבר מה שמעניין להשוות זה תשואה על ההשקעה (וסיכונים).
לדעתי הפוסט הזה לא עשה את זה למקרה הנפוץ והרלוונטי של רכישת נדל"ן למגורים בארץ בעזרת משכנתא (בריבית קבועה שאפשר כיום לקבל).

קובי

ריבית קבועה אינה בהכרח האופציה הכדאית ביותר. אם ברשותך את כל סכום הרכישה, יהיה זה נבון לקחת משכנתא בריבית משתנה עם תוספת של אופציה לחיסול המשכנתא בכל עת. במצב כזה עם הריבית תעלה מעל מה שאתה יכול להפיק על יתרת הכסף שלא השתמשת בו לרכישה (ובמקומו לקחת משכנתא), תוכל תמיד לשלם יותר ובינתיים נהנית מריבית נמוכה על המשכנתא (שיכולה להימשך שנים כמו המצב הנוכחי).
באנגלית אומרים: cash is king אנשי עסקים עם מליון במזומן יקנו 5 דירות שכל אחת שווה מליון, ולא דירה אחת שתשולם במלואה.

דני

התכוונת: אדם A קונה דירה ומתגורר בה (בהנחה שיש לו את כל ההון). התשואה השוטפת מהדירה היא זה שאינו צריך לשלם שכירות Y אדם B קונה דירה ומשכיר אותה לאדם C. התשואה השוטפת מהדירה היא X הרכישה כדאית אם Y גדול מ X (לאורך, בוא נגיד 50 שנה) במילים אחרות, אם אדם קנה דירה, השכיר אותה בתמורה ל X אבל צריך לשכור רירה לעצמו ב X אז הוא לא הרוויח ולא הפסיד (הרווח או ההפסד האמתיים נקבעים לפי מה עלה יותר מאז הקנייה: מחיר הדירה או התיק האלטרנטיבי של השוכר) במדינת ישראל, אם מסתכלים על 40 השנה האחרונות מחירי הדירות… קרא עוד »

רוןרון

הכשל הלוגי הוא
שאינך מחשיבה את השכ"ד החליפי שאינו משולם ע"י קונה הדירה
זו התשואה שלו. בדר"כ תשואה גרועה ונמוכה, אך עדיין תשואה

בדירה להשקעה שמושכרת, המצב שונה בדרכ
אך רבים קונים דירה להשקעה ביותר ממיליון וגם שם התשואה גרועה, הם בונים על עליית ערך הדירה, מה שהיה בוננזה בשנים האחרונות, אך בשנים הבאות צפוי היפוך מגמה

מ

נכון ולפחות בחלק מהמקרים אולי אפילו רובם כדאי לקנות דירה ולא לשכור אותה מכיון שהריבית נמוכה משמעותית מתשואת השכירות.
הריבית הקבועה שאפשר לקבל במשכנתא היא סביב ל2-2.5 % פלוס הצמדה למדד.
התשואה משכירות ברוטו לפני מיסים והוצאות תחזוקה היא בערך 3.6% גם כן צמוד מדד (רוב בעלי הדירה מעלים את השכירות מדי שנה או כמה שנים ובלי קשר נכס הבסיס הדירה הוא נכס בעולם האמיתי ולא נייר ולכן מטבעו צמוד מדד) גם אם ניקח 3% אחרי הפרשת עתודות לשיפוצים עדיין התשואה גבוהה מהריבית.

כשאתה שוכר במקום לקנות יותר כסף שלך משרת נכסים של אחרים.

אלכס

אדם שמתגורר בדירה הוא בעצם משקיע שמשכיר אותה, רק שהוא משכיר אותה לשוכר עם הכי פחות סיכון – לעצמו. עדיף על שוכר שיכול לעשות נזק ולא לשלם. הבעל בית תמיד משלם בזמן.

גולי

יש פה טעות בחישוב – אם זה לקנות דירה במיליון ש"ח מזומן לבין שקעה בקרנות. את שוכחת שהתשואה שציינת מההשקעה בקרנות לא כוללת הצמדה למדד ולכן ריאלית התשואה היא קטנה הרבה יותר (האינפלציה האמיתית היא לפחות 3% בשנה). בדירה מלבד שכר הדירה שמקבלים (שזה 3% במרכז ו-5% בפריפריה) גם השווי שלה עולה עם השנים בערך כמו האינפלציה. בעצם ככול שימשיכו להדפיס יותר כסף הכל יהיה יותר יקר תמורת כל שטר.

מ

כשאתה גר בדירה שקנית זה חוסך לך שכר דירה אז אפשר להגיד שקנית דירה להשקעה ויש לך את שוכר מעולה שאתה סומך עליו.
בטוח שיש דברים ששונים כי דירה למגורים נבחר אחרת לרוב מדירה להשקעה אבל נניח שאנחנו מדברים על משפחה עם משמעת ברזל כמו לסולדית. אין הבדל במקרה הזה בין דירה להשקעה לבין דירה למגורים. הבעיה היא עם הצריכה העודפת שאנשים נוטים לצרוך ולאו דווקא עם הקונספט של תשלום משכנתא במקום שכירות.
את לא מסכימה?

יעקב

אני לא מבין למה אנשים שקונים דירה אחת למגורים מרוצים שערך דירתם עולה? הרי זה לא שרק הדירה שלהן עולה אלא כל הדירות עולות ובערך באותם אחוזים. כשירצו לשדרג – ישלמו יותר. כשירצו לעזור לילדים – ישלמו יותר. מחירי דיור גבוהים יותר הופכים גם את רוב בעלי הדירות לעניים יותר, לא לעשירים יותר!

ליאת

אני מחכה לפוסט עם המלצות, הסברים, על קרנות REIT אמריקאיות. תודה מראש!
מסכימה איתך שאת הסכום הגבוה לקניית דירה אפשר למנף להרבה דברים אחרים.

איש (3718 )

התעלמת באלגנטיות מנושא המיסוי. זה נושא שמטה הכף מבחינת שיקולי השקעה , 25% מס רווח הון על ניירות ערך מול פטור ממס על שכר דירה ורווח הון על דירה ראשונה.

שאלה

בהשוואה בין רכישת דירה כהשקעה לעומת רכישת אג"ח מדינה לאותו פרק זמן (נניח 25 שנה), האם יש לדירה יתרון מובהק כיוון שגם הריבית המתקבלת צמודה למדד (שכר הדירה) וגם הקרן צמודה למדד (מחיר הדירה)? אם התשובה היא חיובית אז מדוע בעצם שמישהו יקנה אג"ח לתקופה ארוכה? מדוע את במודל של בראון לא מחליפה את האג"ח, או לפחות חלק ממנו, בדירה להשקעה? אין פה כל כך ריכוזיות יתר כי זה רק שמינית מהכסף, יש פה מינוף אבל חיובי כי אפשר לקחת משכנתא לא צמודה ואז לתת לאינפלציה לשחוק את החוב וכו' כל זה כמובן על רקע ריבית היסטורית מאוד נמוכה והנחה… קרא עוד »

אנא-אל

אני עדיין לא מצליחה להבין מה זאת אומרת שהריבית יורדת מחירו עולה, אין איזו הקבלה או דימוי של אגח למשהו 'פשוט יותר' שקל להבין את ההיגיון?

רוןרון

כמו שאמרתי
זו שטות להגיד שדירה למגורי עצמי לא מייצרת תשואה או רווח. היא מייצרת את השכד שהבעלים לא משלם על דירה אחרת. בדיוק כמו שיכולתי להשכירה לאחר ולשכור בעצמי דירה אחרת.

אך כפי שנאמר , זו השקעה רעה עם תשואה נמוכה.
דירה שתייצר תשואה טובה תהיה בדרכ קטנה , ישנה , בפריפריה , בשכונה גרועה , עם שוכרים בהתאם ועם סיכון בהתאם..
אבל בדירה כזו אתה לא רוצה לגור בעצמך

האזרח הפשוט

דורין שלום, קודם כל אציין שיש לך רעיונות מעולים ופוריים. יש רק משהו מסויים שאני לא מבין מדוע את מסרבת לקבל: דירה שאתה קונה וגר בה אתה מרוויח כל שנה את דמי השכירות. השכירות שאתה "לא משלם" היא התשואה על ההון (מחיר הדירה). למה קשה לך לראות את זה? אינני מבין! תסתכלי על זה בצורה הבאה. אולי זה יהיה יותר מובן בצורה הזאת: דייר X שוכר דירה A ומתגורר בה. בנוסף הוא קונה דירה B ומשכיר את הדירה לדייר Y. הדירה B שקנה היתה במחיר זול מכיוון שקנה מזוג שהתגרש שהיה לחוץ על הכסף והתשואה על ההון היתה די גבוהה… קרא עוד »

יעל

לאזרח הפשוט שככתה את ההון עצמי ,יש לי 500000 אלף ש,ח + 500000 אלף ש,ח משכנתא
דייר X שוכר דירה A למגורים 3000 ש"ח לחודש, דייר X קונה דירה B (הון עצמי+משכנתא) ומשכיר אותה לדייר Y ב 3000 ש"ח לחודש , דייר Y משלם את המשכנתה של דירה B
דירה A ללא הון עצמי לא שווה לדירה B שיש לה הון עצמי
לכן אתא צודק בתני שתסים כל חודש 3000 ש"ח בחיסכון
יעל

אלכס

היי דורין,
הכתבה מתארת במדויק את התלבטות השוכר/קונה שיש בארץ,
לשאלתי… ב-**** את כותבת "אם התוצאה גבוהה מ-21 – מומלץ לשכור. אם התוצאה נמוכה מ-16 – מומלץ לקנות."
האם זה כלל אצבע או משהו מבוסס יותר מדעית ?

רוןרון

הדבר הכי חשוב וישראלי ששכחנו
קניית דירה היא הדרך לקבל כסף רב מההורים…. לקניית דירה להשקעה או להשקעה בשוק ההון לא מקבלים מאות אלפים מההורים…..

הבעיה שאנשים השתגעו, ועקב מחירי הדירות ההזויים ההורים ממשכנים את ביתם ואת פנסייתם כדי שהילד לא "ישאר מאחור" ללא דירה

איש (3718)

לגבי מדור הבכי והנהי של כלכליסט (או "פטליסט" 🙂 ), מאחר ובימים האחרונים מי שמופיע שם לא באמת בבעייה כלכלית (היום היה רווק שמרויח 12 נטו בחודש), הגעתי למסקנה שלמדור יש 2 מטרות:

1. תוכנית ראליטי – מי שלא התקבל לאח הגדול או כוכב נולד מגיע למדור

2. החצנת הבעיה הכלכלית של עיתונאים – ערוץ 1 לפני סגירה, מעריב נסגר, וכולם על הקרשים, לפי דעתי העיתונאים מנסים להציף את בעייתם כאילו זו בעיה כללית.

cleareye

מחיר כל נכס להשקעה עולה ויורד בהתאם להצע ולביקוש בכל תחום וגם בתחום הדיור ועימו גם הסיכון. לתחום הדיור יש קורלציה הפוכה לשיעור הריבית, ככל שהריבית נמוכה החזר המשכנתא החודשי יורד ועולה היכולת של לווים ואיתה הביקוש לדירות. ככל שהריבית הנמוכה מאוד נשארת איתנו יותר זמן הביקוש עולה ומחיר הנכסים מאמיר. אולם, שיעור הריבית יעלה בחזרה לערך הריאלי, לממוצע הרב שנתי, ככל שמחזור העסקים יתאושש מהמשבר. אולם המשכנתאות נלקחות להרבה שנים, חלק מהלואות המשכנתא הן בריבית משתנה ובהצמדה לפריים והתוצאה של עלית הריבית תהיה עליה בגובה ההחזר החודשי במקטע זה. ככל שהתאוששות מהמשבר הכלכלי תצלח( או לא…), בגלל הדפסת הכסף… קרא עוד »

shirbi

ברשימת הכוכביות האחרונות רשמת שיש זמנים שבהם עדיף כן לקנות מאשר לשכור – כאשר מחיר הדירה לקניה זול ביחס לשכירות.
שאלתי היא: האם חישוב דומה לא צריך להתבצע גם ביחס לקניית מדדי מניות: למשל, לקנות אותם כאשר הם במכפיל רווח נמוך ולמכור אותן כאשר הם במכפיל רווח גדול?
או אותו הדבר כלפי אג"ח ארוכות טוווח: לקנות כאשר עקום התשואה תלול ולמכור כאשר הוא שטוח.

איגי

אני לא כ"כ רואה למה השוואה של הריבית לשכר הדירה מהווה אינידיקציה לריווחיות של רכישת דירה בעזרת משכנתא (וגם לא ממש מבין מה זה משנה מי גר בה – אני או מישהו אחר). מה שחסר זה שבעזרת משכנתא אתה גם ממנף את הרווח מהעלייה הנומינלית בערך הנכס. ז"א לאורך השנים הדירה עולה בערכה בערך כמו האינפלציה ומשכנתא מאפשרת לנו להרוויח מזה.. יש שיגידו שבארץ העלייה היתה ותהיה יותר אבל נתעלם מזה דוגמה: נניח דירה שווה 3 ש"ח כדי לרכוש אותה שמתי שקל שלי וקיבלתי 2 שקל מהבנק בוא נראה מה קרה אחרי שנה: קיבלתי את שכ"ד שזה 3% מ3 ש"ח… קרא עוד »

רינגו

אתה טועה לא בעקרון אלא בהנחות שלקחת: – הנחה ראשונה היא שתקבל 3% תשואה מהשכירות תמיד (בלי התחשבות בזמנים בהם תתקשה למצוא שוכר). – הנחה שנייה היא שערך הדירה יעלה נומינלית ב- 4% לשנה כל שנה (זה אופטימי מאוד, מלבד 7 השנים האחרונות זה לא קרה מעולם בישראל ולא קורה בעולם). – הנחה שלישית היא שתשלם 5% ריבית על ההלוואה (זה כך רק בסביבת הריבית המאוד נמוכה של השנים האחרונות). – הנחה רביעית היא שהעלויות הנלוות (עמלות, עו"ד, שיפוצים וכו') אינן משמעותיות, בעוד בפועל הן עלולות להיות משמעותיות מאוד. לסיכום, כל עוד המספרים מתסדרים כך שהתשואה על ההון עולה על… קרא עוד »

האזרח X

ואם בניתי בית עם יחידת- דיור שאשכיר על- מנת לשלם את המשכנתא, זו לא חצי נחמה?

אריאל

היי דורין, תודה על הפוסט, יש 2 דברים שאני מתקשה להבין ואשמח להתייחסותך:
1. לשכור דירה< לקנות דירה עם משכנתא.
את זה אני מבין. אבל, הרי, כשקונים דירה, בסופו של דבר.. הדירה שלך.
בשכירות זה לא ככה… אז אם ה"כסף המת" לבעל הדירה או לבנקים הוא אותו כסף (ואפילו אם לבנק זה יותר),
במקרה של משכנתא בסוף נשארים עם הדירה, אז זה שווה כסף…
2. אם בחישוב שפרסמת יוצא לי מספר בין 16 ל-21, מה אז, לקנות או לשכור ?

אשמח להתייחסותך דורין 🙂

ישראל

מסכים איתך אריאל.ואני לא מבין מה קשה להבין בהגיון הפשוט שלך. אם אני קונה דירה אני משלם נגיד 20 שנה ובסוף יש לי נכס ששווה מיליון.אם אני שוכר אחרי 20 שנה אין לי כלום.
אני אפילו מתפלא קצת על הסולידית.בכל הפוסטים שלה אני דווקא מבין טיעונים הגיוניים.פה לא
אולי יום אחד היא תושיע אותנו

אורן

A penny saved is a penny earned.
אם את גרה בדירה שלך את לא צריכה לשלם שכר דירה, זו התשואה השוטפת שהדירה מכניסה לך. אין הבדל מבחינת תשואה בין מצב בו את גרה בדירה בבעלותך לבין מצב בו את משכירה את הדירה שבבעלותך ושוכרת דירה אחרת באותו מחיר, שני המצבים הללו שקולים והתשואה על הנכס בשתיהן זהה.

עדו קאליר

כפי שציינת בצדק, הנימוקים שאינם כלכליים הם בבסיס העניין. אם לפרטים יש תועלת מ"תחושת הבעלות" אזי הם פועלים ברציונליות מלאה, גם אם הם בוחרים באופציה עם ה PV היותר נמוך. הבעיה היא שהתקשורת, וההורים, וכל החברה בעצם ש"מנגנים" להם על הנימוק הזה ומחזקים אותו. אגב, מכיוון מקיאווילסטי יותר, זה גם תורם לפונקציית התועלת של הממשלה: פרטים בעלי דירות ומשכנתא ומחויבות באופן כללי צפויים להיות הרבה יותר הולכים בתלם וממושמעים (לא ירדו מהארץ, לא יתפטרו וילכו לים וכו)

אורן

זה נכון, אבל יש עוד גורם שלא ראיתי שעלה בדיון: במקרים רבים ההורים לא רק לוחצים, אלא גם משתתפים במימון. אם זוג ממוצע שקונה דירה מקבל מענק מההורים בשווי רבע או שלשי דירה, ולעומת זאת אם אותו זוג היה מסביר לאותם הורים בעזרת מיטב הכלים הרטוריים והמתמטיים הזמינים לו עד כמה עדיף להשקיע את הכסף הזה בתיק מאוזן של מניות ואיגרות חוב ולשכור דירה ברווחים – הם לא היו רואים מההורים שקל. הפער הזה יכול בקלות להכריע את הבחירה לטובת רכישת דירה. כאשר אם הזוג היה נדרש לשלם הכל מכיסו החישוב היה אחר לגמרי והם היו מעדיפים לשכור.

איש אחד

דורין, את אולי צודקת בכך שבעלות על דירה לא צריכה להיות שאיפתם ונחלתם של כולם. אבל אל תלעגי לכתבות בכלכליסט, כי מדובר בהן הרבה יותר מעל אי יכולת לרכוש דירה. מדובר במחייה יקרה מאוד בארץ בזמן שהמשכורות דורכות במקום. אנשים פשוט לא מצליחים לחסוך. לא רק לדירה אלא גם פשוט ליום המחר. יש רבים שלא גומרים את החודש, ברי מזל יותר סוגרים אותו "על השקל". מי שמצליח לחסוך חוסך בדרך כלל סכומים זניחים, שאי אפשר אפילו להתחיל לדבר איתם על השקעה בבורסה. בכל מקום אחר, באותה השקעה של זמן עבודה תוך מחייה בסיסית שוטפת, היינו אמורים לחסוך הרבה יותר! כן,… קרא עוד »

אריאל

היי דורין, תודה על הפוסט ועל הבלוג, אשמח אם תתייחסי לשאלות הבאות שאני לא מצליח להבין : 1. את אמרת שהכסף על השכ"ד לשוכר הוא כמו הכסף על של הריבית לבנק, ובשני המקרים זה כסף מת. וציינת את כל היתרונות לשכר דירה. מה שאני לא מבין הוא, מה עם הדירה, במקרה של קנייה ?? כלומר, מי שקונה דירה, עם כל הקשיים, בסופו של דבר היא שלו- למכירה, להשכרה, לירושה וכו'. עם שכירות זה לא קורה. בואי נניח שהכסף על קניית דירה כולל הכול שווה או אפילו גבוה מהכסף על דירה שכורה, לא עדיף לשלם את זה כל עוד בסוף מקבלים… קרא עוד »

אור

את שוכחת לקחת בחשבון דבר קטן, והוא התשואה על מחיר הדירה. בארץ מתוקנת זה אולי לא פקטור מרכזי, אבל בארצנו חובבת הנדלן, התשואה שהדירה עושה מוסיפה הכנסה ענקית למשוואה. לדוגמא: רכשתי דירה בחיפה ב530 אש"ח, מכרתי אותה לאחר שנתיים של מגורים ב710 אש"ח. מכיוון שזו דירת מגורים יחידה – אין מיסוי על הרווח. הנכס עשה בערך 7.5% תשואה שנתית בשנתיים. כשמשקללים זאת יחד עם החסכון בשכ"ד, מקבלים תשואה שנתית של 10% בערך, ואת זה קשה להשיג בערוץ פיננסי ללא סיכון גדול. אז נכון שלא בטוח שתהיה תשואה על הנכס – אבל גם לא בטוח שהתיק השקעות יחזיר בדיוק איקס אחוזים.… קרא עוד »

אפי

פוסט מעניין, אבל יש שני אלמנטים שלא נתת עליהם את הדעת: 1. כשקונים דירת מגורים חוסכים את תשלום השכירות. בדוגמה שנתת, למשל, הדיווידנד שמקבלים כל שנה מקרן הריט נמוך מתשלום השכירות שנחסך, אז זו כן החלטה משתלמת (לפחות בנקודה הזאת). לדעתי, ההשוואה הנכונה לקניית דירה היא לא השקעת עלות הדירה באפיק אחר – כי ברוב המוחץ של המקרים אין לקונים את כל המחיר בכסף נזיל ביד. ההשוואה הנכונה היא לשכירות. ובמקרים רבים, עלות השכירות גבוהה מהחזרי המשכנתה, ולא נגמרת אחרי 20-30 שנה אלא צריכה להימשך כל החיים. משמע – הוצאה הרבה יותר גבוהה לאורך החיים. 2. מאחר שמחירי הדיור בישראל… קרא עוד »

יוסי

"במילים אחרות, בעוד שהקרן RWO תשלם לכם 37,695 ש"ח בשנה, הדירה שקניתם בפתח תקווה לא תשלם לכם דבר."

את צודקת, אבל במקרה כזה הזוג יצטרך לשלם שכירות על דירה אחרת, מה שיקח מהם את כל הרווח שקיבלו מהקרן.

עדיף להם להשקיע את זה בקניה של הבית, ולפחות לגור בבית משלך.

כמו כולם

לדעתי יש יתרון חשוב בקניית דירה, לאדם הסביר שאין כוח רצון "ספרטני" המסגרת של המשכנתא מחייבת להשיג נכס בסוף התהליך, וכל עוד קונים דירה שהמשכנתא המשולמת לא רחוקה מהשכירות הצעד לרכישת דירה הוא צעד נכון. יש לך פחות "בוס" על הראש (משכיר הדירה- שיש לו אינטרס אחר משוכר הדירה- להרוויח כסף) ולכן תמיד יהיו התנגשויות בנושא זה. חוץ מזה במידה והתהליך נתפר במידה הנכונה אתה נהנה מאיכות חיים טובה יותר. כי כמעט אף אחד לא רוצה להשקיע בנכס שלא שלו ולכן הדירה המושכרת כמעט תמיד תהיה פחות מפוארת, מי רוצה להיות פרייאר של בעל הדירה. וחוץ מזה תסכלו על רוב… קרא עוד »

אסף נתן

מסתבר שאנו חושבים *בדיוק* אותו הדבר ! 🙂
(לדעתי את התנסחת קצת יותר טוב ממני… אך אני לקחתי לכיוונים אחרים)

רונית

נשמע מאוד משכנע, אבל קשישים רבים נעזרים בדירה שבבעלותם כדי לממן את שהותם בדיור מוגן. מי שלא חווה על בשרו את העלויות המטורפות של סיוע לאב או אם סיעודיים, עוד לא יודע מה עלול "ליפול" עליו.
איך מתמחרים את הנזק הכלכלי, הנגרם למי שלא רכש דירה, ואין לו את המשאב הכספי הזה כדי לתמוך בהורים, בפרק האחרון של חייהם?

אורן

מי שלא רכש דירה והשתמש בכסף לחגיגות – אכל אותה. מי שלא רכש דירה והשקיע את הכסף בחוכמה – יכול לרכוש 3 דירות (או לשלם לדיור מוגן ולהישאר עם השקעות בשווי דירה וחצי).

yoraplife

אהבתי את את המאמר בעיקרון, אבל יש לי תיקון קטן לגבי הדוגמה שהבאת כאן: נכון שהכסף שהושקע במקום בדירה יכול להכניס 37,695 בשנה בשוק ההון והדירה כביכול לא מכניסה כלום. מצד שני, הדירה חוסכת את שכר הדירה ולעתים את תשלום ועד הבית שנניח יוצאים 3000 שקל לחודש ביחד. 3000 לחודש במשך שנה יוצא 36,000 שקל שנחסכים וכידוע, כל שקל שאנחנו חוסכים הוא שקל שאנחנו מרוויחים ככה שההשוואה האחרונה לא הייתה מדויקת. לגבי הסיכונים בהחזקת דירה פרטים – נכון שיש סיכונים גדולים, מצד שני גם שוק ההון ברובו לא ממש חוף מבטחים מסכנות. בשני המקרים אפשר לצמצם את הסיכון בדרכים מגוונות… קרא עוד »

yoran

לגבי הערתך בכוכבית:
"(*) יש הרואים במשכנתא מעין "חיסכון כפוי", שכן הלווה מחויב להפריש כסף ממשכורתו לטובת החזר הקרן. אני מאמינה שרוב הקוראים באתר הזה ממושמעים ובוגרים מספיק כדי לדעת להפריש בעצמם שיעור נכבד מהכנסתם לחיסכון, גם מבלי להזדקק לתכנית חיסכון כפויה ויקרה כזו."

לצערי זהו אחד מהטעמים שהנחו אותי בהגדלת המשכנתא – זה מקטין לי באופן מלאכותי את ההכנסה הפנויה. לא כולם ממושמעים כפי שאת טוענת גם לא קוראי הבלוג

חוצמזה בלוג מעולה ואת פנתרה!

ODED

קיבלתי ירושה קטנה, שאלתי היא האם לרכוש דירה קטנה להשקעה ואז בשכירות שאקבל אשלם את המשכנתא עבור הדירה בה אני גר או שמא עדיף לכסות את המשכנתא על דירתי ?

מנחם פרקש

למה לא למנף ולקנות שתי דירות להשקעה?

רועי

יש בעיה אקוטית בדוגמא עם הדיבידנד. כאשר מחולק דיבידנד מנייר ערך כלשהו, מבוצעת התאמת שער הנייר לדיבידנד שחולק. לדוגמא. שווי הנייר הוא 100 שקלים וחולק דיבידנד של 4%, אז על כל מנייה נקבל 4 שקלים אבל שער המנייה ירד ל 96. כך שהעצם לא באמת ייצרנו "רווח" או "תשואה". כעת אני חוזר לדוגמא: השקענו 1050000 שקלים בקרן הריט. אמנם הקרן שילמה לנו דיבידנד של 37,695 (לפני מס) אבל יש לשים לב לכך ששווי ההשקעה הנוכחי שלנו בקרן הריט הפך ל 1012305. בעצם – לא באמת נוצרה לנו הכנסה שנתית (אפילו הפסדנו כי נצטרך לשלם מס על הדיבידנד). בנוסף לכך, קרן… קרא עוד »

cre

אמרתי בעבר שדירה היא צורך בתור מישהו שעבר דירה 5 פעמים ב 7 שנים בגלל גחמות של בעלי בית (ולא בתל אביב הפסיכית לגמרי) זה מעייף מתסכל ובזבוז כסף. אין בזה גם שום איכות חיים. גם חוג אייקידו הוא השקעה גרועה – אפשר לשים את הכסף בקרן AKDO שמשלמת דיוידנד כל פעם שלוחם איקידו נופל על הרצפה….:) אי אפשר להסתכל רק דרך הפריזמה הצרה של השקעה וחסכון – תגמרו כמו נתניהו בתספורת הקודמת (או הנוכחית, הפסקתי לעקוב) לעבור דירה עם ילדים קטנים זה סיוט, במיוחד עם ילדה שסובלת מאד משינויים ויש לא מעט כאלו. הרעיון בפוסט נכון חלקית לרווקים למרות… קרא עוד »

עוז

קצת באיחור אמנם… אבל אני מרגיש שבתרחיש שהצגת התעלמת לחלוטין מהפרט החשוב ביותר. גם אם עלות שכירת נכס לשנה קטנה מעלות שנתית כשתוצאה מקניית נכס, חובה לקחת בחשבון את נקודת השבירה של המשוואה הזו! בשלב מסוים מפסיקים לשלם את המשכנתא (ונשארים רק עם הוצאות אחזקה). שכירות, לעומת זאת, לא נפסקת לעולם. לכן באופן מתחייב – המשוואה הזו מתהפכת בשלב כלשהו. זאת אומרת שאחרי פרק זמן מסוים (שניתן לחישוב) משכנתא חייבת להיות כדאית יותר בהיבט זה.

.

עקבו אחרי

תגובות אחרונות בבלוג

RSS מהפורום

דילוג לתוכן